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按揭專欄

辣招窒礙買樓養老

2014.04.26

上一代養兒防老的觀念很重,不過時移勢易,本港的生育率下降,一句「養一個細路要400萬」的經典銀行廣告對白更嚇窒港人,新一代養兒育女並不容易,似乎買磚頭「藏富於樓」的傳統智慧更實際。能夠在退休之時,擁有一層物業自住,而另一層物業收租固然理想,即使只有一個已供滿的自置物業,透過逆按揭計劃套取年金作養老之用也不失為上策。但是礙於樓宇按揭收緊,加上壓力測試及辣招的制肘,新一代買磚頭作退休保障的策略將受影響。
 
一層樓自住一層樓收租養老難
因為按揭成數收緊,貸款難度增加,現時首次置業人士必須通過壓力測試,供款佔入息比率不能多於五成,假設加息3厘後也不能超過六成,至於第二個按揭物業,難度再升一級,因為供款佔入息比率須再降一成。因此在現有辣招下,買一個物業相對以往困難,要買兩個物業更加難上加難。即使想將早已購入的大單位沽出套現,再買入兩個細單位作一層自住一層收租之用,別忘記現時購買第二個物業需要支付雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),難免令人卻步。
 
供樓年期愈拉愈長  逆按揭如意算盤難打響
為求通過壓力測試,有部份置業人士遂將供款年期延長,務求降低每月供款,以符合指引的供款佔入息比率標準,因此按揭平均供款年期持續上升,根據金管局住宅按統計數據顯示,最新平均還款年期維持25.5年的歷史高位。以往置業人士最多採用20年至25年供款年期,但新一代港人,普遍傾向選擇30年供款年期。現時部份置業人士已因為首期不足而押後置業計劃,加上供款年期愈拉愈長,有機會年屆退休也尚未將物業供滿,逆按揭的如意算盤似乎亦打不響,新一代宜盡早為退休生活而綢繆。
 

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