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按揭專欄

購買銀主盤須知(三)

2013.11.11

上文提到,「銀主盤」交易缺乏彈性,個別會受到短成交期的束縛影響,而較難借取高成數按揭,不過整體而言,銀行對於「銀主盤」的按揭取態亦正面樂觀,只要「銀主盤」不是凶宅,又不牽涉釘契、業權及僭建等複雜背景,基本上甚少會遭拒諸門外。

「銀主盤」最吸引之處,莫過於造價相宜,因此雖然背景複雜,但仍然不乏捧場客支持。因為如果業主本身有議價能力,已經可在二手市場上將單位以高價放售,從而抵償所有貸款及欠債,無須透過在拍賣場上競投出售,可惜「銀主盤」質素普遍較遜色,故開價往往未如新盤或二手物業的業主那麼叫價進取。此外,「銀主盤」以公開拍賣,價高者得方式出售,事前必須有足夠的廣告宣傳,並仔細列明拍賣的時間、地點及物業資料等詳情,如果物業開價過高,變相難以吸引買家,這可以理解「銀主盤」開價較低的原因。

近年樓價處於升勢,加上成交活躍,連帶「銀主盤」造價亦見理想,個別甚至能夠以貼市價易手。究其原因,樓市處於上升週期當中,物業創新高價成交個案屢見不鮮,物業估值主要根據土地註冊處紀錄的成交個案作為參考,故「銀主盤」估值亦因應市況而出現調升。直至今年,政府連環出招為樓市降溫,除物業成交量顯著減少外,二手樓業主開始願意將議價空間擴闊,以促成交易,預期土地註冊處數據將逐步反映樓價走勢,筆者相信,屆時「銀主盤」的估價亦無可避免跟隨下調。

一般而言,「銀主盤」之所屬銀行對該物業的按揭取態會較樂觀,然而每間銀行或測量行對物業價值的評估準則始終各有不同,為確保順利上會,建議「銀主盤」買家先為物業進行全面估價,有需要更可尋求專業按揭轉介提供預先估價服務。

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