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按揭專欄

購買銀主盤須知(一)

2013.10.26

新盤魚貫登場,多個項目以貼市價出售,並提供各式各樣的優惠吸客,搶盡市場焦點,二手業主要提升物業的吸引力,部份遂將議價空間擴闊,以促成交易。與此同時,受新盤提供折扣優惠影響,有不少「銀主盤」在拍賣市場上亦降低叫價出售,個別的調整幅度超過兩成,成為市場熱話。「銀主盤」是指在按揭期間斷供的物業,業主往往涉及其他欠債問題,背景較為複雜,入市前有幾個因素值得考慮。
 
「銀主盤」售價取決於市場氣氛、需求及質素
其實業主申請樓宇按揭,相等於以物業作為抵押品,向銀行借取貸款,因此一旦業主無法履行樓宇按揭合約,或者無法償還樓宇按揭貸款,繼而出現斷供情況,銀行不但有權照法律程序向業主追討欠款,甚至有權收回物業,變成市場俗稱的「銀主盤」。銀行收回物業,然後會在市場出售,以抵償業主相關欠債,而最普遍是透過拍賣,以價高者得的形式出售,因此物業需要重新估價,以最新物業估值作為釐定競投底價的參考。「銀主盤」的售價要視乎市場氣氛、需求及單位的質素,基本上,「銀主盤」不會隨便減價,除非該盤進行一至兩次拍賣後,仍然沒有承接,才有調整的需求,以吸引買家競投,所以「銀主盤」的成交價某程度上可反映市場承接力。
 
值得注意,業主無力償還樓宇按揭貸款的原因,不外乎財政出現問題,又或者是債務纏身,因此「銀主盤」新買家可能需要承擔物業相關的債務責任,買賣前要仔細考慮,而債務所涉及的金額未必只是管理費或水電煤等雜費,亦可以是涉及釘契或違規等巨額,故筆者建議,事前可委託律師查看「銀主盤」的契約,以找出物業有否被釘契、違規、僭建及負債等紀錄。另外,雖然「銀主盤」的造價一般低於市價,具有一定吸引力,但相信原業主如果財政出現問題,亦不會為單位進行維修保養,因此此類單位的內櫳質素會較同類型單位遜色,新買家或需要預留一筆資金作為裝修之用。

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