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負資產重現 新居屋售價有待調整

2016.02.20

一月底金管局最新數據顯示,去年第四季負資產住宅按揭貸款個案重現,期內新增95宗,主要是按揭成數較高的銀行職員住屋按揭貸款,涉及的金額為4.18億元,佔整體未償還貸款金額不足0.05%。無可否認,本港二手樓價已經開始跌勢,因此採用高成數按揭人士變成負資產的機會大大提高,預期宗數將隨着樓價調整而回升,但基於逆週期措施之監控,採用高成數按揭計劃之比例並不高,料影響力不及二○○三年高位時所佔的22%。

負資產問題的出現,主要是因為樓價下滑,令供樓人士「資不抵債」,即物業的市值低於未償還按揭貸款,倘若樓價下跌超過兩成以上,採用八成按揭的業主就會淪為負資產。去年八月樓價創歷史新高後,自九月起便持續錄得跌幅,拖累全年出現先升後跌的情況。雖然本港銀行仍未跟隨美國加息,不過部分二手業主叫價已經軟化,其中第四季按季跌逾5%,全年僅升逾2%。預期今年樓價將向下調整約10%,同時負資產個案將會逐漸增加,採用高成數按揭或多重按揭的業主,需要留意變成負資產的風險將上升。

此外,由於銀行估價已因應最新市況下調,相信樓價調整對新造按揭業主的影響較低,惟新居屋買家則要考慮二月底接受申請的近3,700伙單位,最終之定價有否作出相應調整。因該批屋苑的建議售價是參考去九月的市況,故與目前市價有可能出現落差,而且新居屋預計於三月進行攪珠,成功申請者於五月開始揀樓,換言之,若樓價進一步向下,銀行估價或會不足,有意借足九成按揭的買家,亦較易變成負資產。

新居屋白表符合入息審查者最高可借樓價九,以最貴單位建議售價327.6萬元為例,P按息率2.15厘、還款期30年計算,家庭入息收入只要高於29,271元(上限為49,000元)便可,每月供款為11,120元,而借八成每月供款則為9,885元,最低每月入息要求23,850元,建議不宜借太盡及預留資金作填補差價,以免大失預算。

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