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按揭專欄

負資產近乎絕跡

2014.11.07

今年本港樓價升勢持續,首九個月累積升幅約6%,升幅已超越去年全年的2.7%,根據金管局公布最新數據顯示,二○一四年第三季新增負資產住宅按揭貸款個案僅錄得1宗,涉及金額只有200萬元,與第二季的30宗及1.29億元比較,分別減少97%及98%,可以用近乎絕跡來形容。

第三季負資產減少原因之一,莫過於政府今年第三季三讀通過放寬雙倍印花稅(DSD)的換樓期限,為樓市帶來正面影響,尤其換樓客,購買力逐漸回歸市場,與此同時,上車盤受惠市場氣氛帶動,亦備受追捧,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,七至九月份樓價均錄得顯著上升,升幅由1.2%至1.7%不等,若以實用面積計算,九月份的平均呎價已升至約9,436元,繼八月份後續創紀錄新高,至於第三季樓價,按季累升幅度更達4.7%,期間負資產個案按季減少29宗(圖一)。上述唯一個案主要因為貸款人申請按揭保險,其按揭成數較一般的按揭貸款為高,因此不敵第三季樓價微調,而變成負資產。

踏入第四季,樓市受佔領事件影響,加上多個新盤密鑼緊鼓推出應市,令二手市場短暫受壓,十月份二手物業成交量已見回落,若然佔領事件持續,相信會進一步蔓延至影響一手物業交投,或拖累十一月份整體樓市表現。值得注意的是,美國已宣佈結束買債,雖然加息尚未啟動,但加息週期進一步迫近,難免增添市場的負面情緒,在內外利淡因素夾擊之下,一旦負面情緒加劇,將增添第四季市場下行的風險,本港樓價甚至有機會調整,令負資產個案回升。

早前僱主聯會向逾500家企業發出加薪指引,建議明年平均加薪4%,個別行業甚至加薪4%以上。筆者認為,薪酬上調無疑有助舒緩置業人士供樓負擔,不過值得注意,政府公布之九月份通脹率為6.6%,換言之薪酬被通脹蠶食的情況下等於負增長約2.6%,假設明年通脹維持該水平,即普遍加薪幅度將會跑輸通脹。現時金管局需要銀行為按揭貸款客戶進行3%壓力測試,筆者建議置業人士可於上述測試水平之上,再因應個人薪酬增長幅度扣減通脹後的差別一併加入自行作壓力測試,確保即使明年加息,屆時供樓儲備仍然萬無一失。

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