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按揭專欄

負按揭利率撐起樓價

2014.10.18

樓價與利率息息相關,自金融海嘯過後,本港經歷低息環境多年,期間樓價穩步上揚,因此市場普遍認為按揭利率上升,樓價將會調頭回落。但事實上,歷史數據反映,樓價與利率並沒有必然的關係,影響樓價走勢的因素,除了視乎資金流向影響按揭利率的因素,亦不容忽視通脹影響實際按揭利率的因素。

由於加息步伐將取決於資金流動性,美國退市難免影響市場資金流向,以2008年金融海嘯為例,期間本港銀行結餘突破1,000億元關口,最高一度升至3,180億元高位,當時經絡按息由3厘水平回落至不足1厘的歷史低位。不過美國去年底宣佈退市,至今七度減少買債,並未對本港銀行體系結餘構成影響,從金管局數據可見,本港銀行體系結餘今年不但突破2,000億元關口,9月份更增至2,392億元,創21個月新高,並未出現撤資潮的現象,在市場資金充裕的情況下,短期內銀行體系結餘跌至千億元以下水平的可能性較低。市場對加息預期的影響力逐漸消化,相信即使美國年內結束量化寬鬆,聯儲局很大機會不會即時加息,料最快2015年才啟動加息。

根據經絡按揭早前進行的問卷調查,有50%業主認為加息周期重臨,按息上升50點子以下仍屬合理及可負擔,換言之有一半業主認為加息超過0.5厘才開始感受到壓力。現時新造按揭貸款的申請人需要成功通過3厘的壓力測試,才獲批貸款,理論上最少可以承受加息3厘而不受影響,因此筆者相信,即使加息週期重臨,以致銀行上調按息,料首階段每次加息幅度不多於25點子,業主對加息具有一定的抵禦力,不會對樓市構成巨大衝擊。

值得注意,本港目前的按息處於甚低水平,加上高通脹持續,兩者互相抵銷之下,按揭貸款儼如零息借貸,有利置業人士入市。從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,撇除2012年7月本港通脹率驟降至1.6%因素,經絡實際按息由2010年2月至今仍處於負按息利率水平,為按揭史上最長紀錄。今年9月份按揭利率錄得負1.95厘,雖然按月微升,但負按揭利率時期已持續超過四年半。以往每逢有負按揭利率出現,二手住宅平均呎價普遍錄得顯著增長,因為高通脹抵銷了利息方面的支出,減低借貸成本,預期本港通脹將持續,負按揭利率時期或延續至明年,支持樓價平穩發展。

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