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評估新居屋利弊

2014.11.29

首批2,160伙新居屋即將推出市場,相信可令上車客受惠,房委會指最快今年12月底開始接受申請預售,並於明年3月及5月分別進行抽籤及揀樓。不過市場人士憂慮,首批新居屋2016年入伙,屆時美國很大機會啟動加息,而在息口上升的情況下,將增加業主的供款負擔。

值得注意,新居屋為資助房屋,上述單位售價由187.35萬元至326.46萬元不等,實用面積介乎371至511平方呎,入場費較同類型面積的私樓為低,相等於市價七折出售,因此購買新居屋可享即時折扣好處,而且白表客及綠表客的按揭成數最高可達九成及九成半,前者與私樓市場水平相若,後者則超越較私樓市場的九成按揭上限,換言之相對佔優。

不過以折扣價購入資助房屋背後的代價就是要承受較私樓多的限制,舉例說明,私樓可直接在自由市場上買賣及放租,然而資助房屋需要在自由市場上買賣及放租,必須根據折扣率向政府補回地價,而按揭計劃方面,資助房屋的業主選擇較為有限,銀行一般只為資助房屋提供以最優惠利率為基準的P按計劃,買家將未能享受私樓現時按揭產品最主流的同業拆息掛的H按計劃,由於現時P按計劃實際按息一般較H按計劃實際按息高出0.22%,相比之下,資助房屋的按揭息率優惠明顯較私樓遜色,而且亦沒有定息按揭計劃可以選擇。與此同時,新居屋的按揭年期最長只有25年,與私樓最長的30年比較亦遜色,兩者相差達5年。

現時新居屋家庭入息上限為46,000元,以九成按揭及20年還款年期計算,購買樓價最貴的約326萬元單位,現時最優惠利率(P)為基準的按揭計劃,實際按息約2.15厘,即每月供款為15,073元,供款佔入息比率只有32.77%,假設加息3厘,每月供款上升至19,635元,供款所佔比例仍少於入息一半水平,屬於合理水平。若以資助房屋最長25年還款年期計算,則每月供款為12,669元,供款佔入息比率只有27.5%,假設加息3厘,每月供款上升至17,434元,供款佔入息比率亦僅升至37.9%,不足四成,負擔尚算輕鬆。筆者認為,畢竟樓市升跌有其週期性,置業涉及投資成份,自必然有風險,並無必勝公式,除非是租客,才承受較少因為樓價上落構成的風險,因此不論私樓以及資助房屋的買家,入市前宜審慎評估個人還款的能力。

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