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按揭專欄

解開多重按揭之迷

2015.03.19

本港樓價自2009年起連續六年上升,按年升幅由2.1%至27.2%不等,期內業主透過轉按及加按物業,以套取資金的個案屢見不鮮。經絡按揭轉介研究部及金管局數字顯示,受規管貸款機構轉按連加按宗數過去兩年持續上升,由2012年16,000多宗升至2013年17,400多宗,去年更達到18,600多宗。有市場人士憂慮受規管以外的貸款機構的加按個案同樣上升,同時推算「三按」以上的貸款有增加趨勢。

近年政府收緊按揭成數,業主透過銀行貸款的難度與日俱增,相比旺市時期,整體按揭貸款規模已有所縮減,因此財務機構的商機因此而增加。有見及此,經絡特別向全港最具規模的20間合作財務機構進行廣泛業界諮詢,以評估多重按揭對樓市影響。事實上,綜合經絡上述20間合作財務機構的數據分析,當中有9間財務機構完全沒有承造三按或以上的多重按揭,另外11間財務機構即使有承造多重按揭,亦只有零星個案,佔全年生意額甚少,與此同時,所有代表財務機構亦表示三按或以上的多重按揭並不普遍。

與此同時,財務機構大部份以承造物業一按及二按為主要業務,即使有少部份承造三按或以上的物業按揭,最高按揭成數亦不會超過物業本身價值。當中有62%的財務機構按揭成數最高為七成,其次為八成及八成半,分別佔13%,而佔最少數的為七成半及九成按揭,各佔6%,反映市場未有過度借貸情況出現。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新數據顯示,2015年1月的現樓按揭註冊當中,若以宗數計算,本港住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案合共有118宗,而扣除三級制銀行(即認可機構),餘下的財務機構住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案僅錄得113宗,佔該月7,260宗現樓按揭註冊只有1.6%。而2月份財務機構住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案再減少7宗至106宗,佔比同步下跌0.4個百分點至1.2%。

假設上述百餘宗涉及三按或以上的個案全部為500平方呎單位,以及二手實用面積平均呎價約10,000元,即樓價約500萬元,若以金額計算,加上大部份財務機構最高按揭成數為七成或以下,三按或以上的個案財務機構的住宅按揭貸款額約4億元,相比去年底金管局公佈的平均每月的新取用住宅按揭貸款額218億元而言,佔住宅按揭市場比例不足百分之二,加上現時財務機構在審批按揭貸款時亦相當審慎,除要求貸款人提供信貸紀錄報告外,按揭成數最高亦不會超過物業本身價值,因此即使業主最後無力償還貸款,亦不足以動搖整個銀行體系穩定。

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