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美國年底加息 本港有條件延後跟隨

2016.09.22
:美國年底加息 本港有條件延後跟隨
文:經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
 
近日大眾普遍都關注議息,最終揭盅聯邦基金利率維持不變。聯邦儲備局公開市場委員會會後聲明調高利率的理由已經更充分,市民顧慮加息對供樓負擔的影響,因爲聯邦基金利率的升幅有可能牽動本港銀行同業拆息。回顧已持續數月的按揭減息主要因近期的樓市小陽春及銀行“水浸”,令銀行積極減息爭取按揭生意,以彌補上半年淡薄的生意量。
 
回顧今年按揭變化,6月底開始有銀行和按揭轉介公司推出最新的H+1.5%計劃。至七月中,銀行結餘達2,800億,當時本港兩大銀行已率先加入戰團,把H按息率減至H+1.5厘,接連其他中小型銀行亦參與其中。有銀行更降低門檻至100萬。八月底,再有中資銀行為客戶批出低至H加1.4厘(實質利率1.65厘),並設高息存款掛鈎戶口,及後,多家銀行更提升估價和MGM計劃最高回贈額吸客,令市場再升溫。
 
根據土地註冊處紀錄,截止九月二十一日,一手私人住宅宗數與上月同期比較已錄得77.6%的升幅,金額亦上升32.5%。一手公營房屋更與上月同期比較宗數及金額亦翻四倍以上(見表一)。迎接快將來臨的黃金周,多個新盤已計劃盡快開價,地產商期望可於國慶日賣樓,可見樓市仍會旺熱一段時間,亦會帶動按揭市場。
 
(表一)
      與上月同期比較的升幅
  宗數 金額 (百萬元) 宗數 金額
一手私人住宅 1,710 12,623 +77.6% +32.5%
二手住宅 2,960 18,081 +5.4% +7.0%
一手公營房屋 226 1,024 +438.1% +448.0%
 
高企的銀行結餘亦是另一利好低息環境的重要因素。銀行資金越多,代表資金來源成本越低廉,銀行便能以較便宜的利率批出貸款,幫助業主以低息貸款入市。綜觀以往兩次的美國加息情況,於2004年6月,聯邦基金利率從1上調至1.25厘,加息0.25厘,當時本港銀行結餘有港幣350億元,所以雖然本港金管局同步跟隨提升基本利率從2.5厘至2.75厘,但各大銀行對存貸利率和最優惠利率則按兵不動,分別維持於0.001%及5%。直至九個月後,於2005年3月,聯儲局加息六次共1.5%後,港元儲蓄利率才從0.001%提升至0.25%,而最優惠利率同樣由大型銀行帶頭加息從5%提升至5.25%。
 
而近日銀行結餘維持於港幣2595億元或以上(見圖一),屬由1998年起的中位數以上。相比起1998年至2008年(除2004年1月至6月外)間,銀行結餘僅徘徊於港幣100億元,現時水平仍高出20倍,可見銀行結餘仍相當充裕,銀行資金成本相對甚低,有助銀行可以低息吸納貸款業務。
 
(圖一)

 
預料即使美國年底加息,相信本港仍有條件延後加息。銀行借貸成本低企,H按息或有望下試H加一點二厘至H加一點三厘。
 
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