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按揭專欄

美國加息 樓價調整?

2015.07.09

政府過去6年推出一系列樓控措施,仍未能壓抑樓市升浪,而自從2008年金融海嘯之後,本港按揭利率跌至歷史低位,期間物業價格不斷上升,出現「息跌價升」局面,市場普遍預期美國加息是樓市調整關鍵時刻,屆時將「息升價跌」,反映不少市民將按揭利率與樓價走勢掛勾。筆者認為,按揭利率由低位逐步正常化無可避免,不過按揭利率與樓價走勢並非直接掛勾,除非本港經濟環境欠佳,否則年內樓價仍有支持。

根據歷史數據,按揭利率與樓價走勢亦曾出現「息升價升」及「息跌價跌」同步情況。回顧90年代,當時按揭利率反覆向上,一度高逾10厘以上,期間樓價穩步上揚,不過97年金融風暴將樓市推倒,樓價連續6年下跌,期間按揭利率跟隨回落,樓價於03年再由谷低反彈,雖然市場於04年開始進入加息週期,但樓價依然節節上升,反映樓價與息口走勢並非必然掛勾。綜觀分析,本港樓價走勢取決於多項因素,大致上可歸納為「政策」及「經濟」兩大類最影響市場購買力的因素,首先「政策」部份可細分為房策及未來房屋供應規劃,政府於2009年出招收緊按揭,為樓市降溫,然而樓市經歷七次收緊按揭措施的洗禮,2015年本港物業價格亦未見回調跡象,加上新供應最快明年推出市場,故現階段暫且可撇除「政策」因素。換言之樓價走勢取決「經濟」,而「經濟」涉及層面較廣,包括環球貨幣政策、生產總值、失業率及通脹等左右市民入市決定及影響市民購買力的因素。

筆者認為,香港市民的購買力並不遜色,因為經濟環境較不少歐美國家表現優勝,而且失業率偏低,工作相對穩定,對置業有利,再者,現時多個國家貨幣政策仍然寬鬆,故資產價格存在升值空間,加上香港高通脹問題持續,市民購買磚頭有助抵消通脹壓力。從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,經絡實際按息由2010年至今仍處於負按息利率水平,截至今年5月份,經絡實質按息仍處於負2.01%,負按揭利率時期已持續達六年,為按揭史上最長紀錄,令買家置業意欲有增無減。美國聯儲局的寬鬆貨幣政策早於去年已結束,並完成退市計劃,雖然加息時間表未明,但息口上升已是必然大勢,除非美國連環加息本港相應跟隨,以致正利率年代重臨,即按揭利率高於通脹率,否則美國即使今年加息,樓價亦未必會即時下調。

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