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美加息啟動 港樓市調整?

2014.09.23

美國聯儲局剛結束九月份一連兩日議息會議,重申長時期維持超低利率,宣佈再削減買債規模100億美元,市場預期聯儲局有機會於十月份結束買債,未來息口走勢再備受關注。筆者認為,美國今年七度減少買債逐步退市,雖然市場憧憬加息,但對加息預期的影響力逐漸下降,即使美國年內結束量化寬鬆,聯儲局很大機會不會即時加息,料最快二○一五年才啟動加息時間表。

市場普遍預期按息上升,樓價有機會出現下跌,不過歷史數據反映,通脹影響實際息口走勢。本港目前的按息處於甚低水平,從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,撇除二○一二年七月本港通脹率驟降至1.6%因素,經絡實際按息由二○一○年二月份至今仍處於負按息利率水平。今年七月份負按揭利率進一步降至負2.03%,負按揭利率時期已持續達四年半,為按揭史上最長紀錄, 以往每逢有負按揭利率出現,二手住宅平均呎價普遍錄得顯著增長,因為高通脹抵銷了利息方面的支出,按揭貸款儼如零息借貸,有利置業人士入市。預期本港通脹將持續,負按揭利率時期或延續至明年,支持樓價平穩發展。

回顧上次加息週期,美國於二○○四年至二○○六年期間連續17次加息,兩年累計加息達4.25厘,期間本港最優惠按揭利率跟隨調整13次,累計加息達3厘,以此計算,平均每次調整幅度不多於25點子,相信未來本港按息上調的步伐亦循序漸進,料整體加息時間、幅度及速度滯後於美國。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新按息水平之經絡按息(M-Rate)於八月份錄得1.95%,不但連續五個月不足2%,更創三年新低,現時申請按揭需要通過壓力測試,業主有足夠的緩衝空間抵禦加息,相信加息週期重臨,首階段每次加息幅度不多於25點子,整體按息上落波幅少於50點子,對業主的供款負擔影響有限,不會對樓市構成巨大衝擊。

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