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經絡:美國加息預期升溫 本港拆息突破2010年後新高

2016.12.12

臨近年底,樓市存在多項不穩定因素,美國聯儲局於今明兩日議息,市場預料14日宣佈加息的機會率非常高。本港的銀行同業拆息今日再創新高,報0.5837,根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,如果以日度計算,0.58已經超過2010年6月30日的0.52高位,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示,預料拆息仍會上升,大有機會挑戰2008年12月15日的0.61%的高位。劉氏續指,按照現時的拆息水平,年初使用H+1.7的買家,實際的供款利率已經達至2.28,超越2.15的封頂位,雖然有2.15作為「保護網」,但假若買家轉至H+1.35%的供款計劃,實際的供款利率為1.93,明顯比使用年初的H+1.7的實際利率低,她建議買家可衡量成本,考慮轉按減輕加息帶來的負擔。

一個月銀行拆息挑戰零八年的0.61%
據香港銀行同業公會的網頁顯示,十二月份的一個月銀行同業拆息持續高企,上周已經突破0.5的水平,今日更升至0.58,更已是連續六日維持在0.5或以上。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示,0.58已超越2010年6月30日的0.52水平,對上一次拆息高位,為2008年12月的0.61,劉圓圓認為以現時拆息的走勢,仍然有機會上升,與0.61相差不遠。若以月度來看,十二月份的一個月期銀行同業拆息平均達0.51%(臨時數字),有機會超過2004年的0.52%。
  
考慮轉按減輕負擔,全期慳息多
劉氏續指,拆息上升對使用H按的買家的確有影響,年初使用H+1.7的買家,假使無轉按,現時的供款利率高達2.28厘,如果轉至H+1.35%按息計劃,實際供款利率為1.93厘,明顯比2.15的封頂位少約25點子。即使買家已經從H+1.7轉至1.6或1.5等計劃,仍然可考慮轉至更低息的H+1.35% ,銀行一般會對業主實施兩年的罰息期,首年罰息兩厘,翌年罰息一厘,倘若已過首年的罰息期,業主可考慮轉按,因為現時部分銀行會有高達1.4%的回贈予轉按的業主,業主可用以應付罰息及轉按的律師費,換言之,業主在比較成本利益的情況底下,享用更低的“H加部分”供款計劃,或可以減低未來加息的風險。以一個價值$650萬的單位為例,使用H+1.7的按息計劃,每月供款達$14,709,假若轉至H+1.35%的計劃,每月供款為$14,279,全期利息可慳$154,995。(詳見表一)。

(圖一)

(表一)

  每月供款 全期利息
H+1.7% $14,709 $1,395,403
H+1.35% $14,279 $1,240,448
  節省:$430 節省: $154,995
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