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按揭專欄

租樓還是買樓划算?

2014.04.12

美國聯儲局新任主席耶倫3月暗示美國最快明年第2季有機會加息,意味按揭利率終將見底回升,低息年代快將結束。雖然美國加息時間表未定,但耶倫的言論難免令置業人士增添心理壓力,有不少市民會問,現時應該選擇租樓好還是買樓較划算?
 
樓價已出現輕微調整,換言之入市成本稍為下降,筆者早前指出,即使在現有按揭利率水平2.15厘之上加1厘,令每月供款增加,互相抵消之下,市民供樓負擔變化僅輕微影響,因此市民決定買樓或租樓前,首要評估息口及樓價走勢,以及計算個人負擔能力。其次便是計算回報,因為如果租樓,純粹支付每月租金,沒有額外回報,相反,置業節省了租金支出,姑勿論物業是自住用途也好,投資收租也好,某程度上也會因為物業價格升值而取得實質回報,因此筆者認為,置業基本上就是一項投資,決定入市前,少不免需要計算實質回報,只要回報合理,而買家又有足夠的負擔能力,仍然是置業的合適時機。
 
雖然現時本港物業的租金回報率由高峰期6.96厘回落,不過業主持貨力強,租金仍然十分硬淨,平均租金回報率穩守4厘以上水平,對比銀行儲蓄存款利率只有0.01厘,回報明顯較吸引,即使對比逾1厘的定息存款利率也有正回報。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映實際按息水平之「經絡按息」最新錄得2.02厘,仍然偏低,若扣除樓宇按揭方面的利率開支,實際的淨回報(淨回報=租金回報率-按揭利率)約2厘,回報不俗。
 
由於美國有機會明年才加息,加息週期重臨仍然是言之尚早,除非有大量資金流出本港銀行體系,否則本港暫時並未有加息的迫切性。預期加息的壓力在下半年會較顯著,即使如市場推測美國加息1厘,本港按息跟隨調整,經絡按息升至3.02厘,淨回報仍有1厘,除非按揭利率升至超過4厘,超越租金回報率,否則置業仍然較租樓划算。

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