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按揭專欄

白居二的按揭限制

2015.10.01

2012年政府首次推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃」(簡稱「白居二」),市場反應熱烈,首批合共5,000個名額,中籤者可獲發「購買資格證明書」,於12個月內認購房委會或房協之未補價居屋,出現超額認購12倍情況。新一輪白居二計劃於今年9月8日截止,是次名額縮減至2,500個,雖然仍超額11倍,而且申請人入息上限及資產限額亦有上調,反應明顯不及首輪熱烈,相信與以下因素有關:

1.人工升幅落後樓價
首輪「白居二」曾掀起市場搶購熱潮,期間居屋價格累升不少,帶動本港二手樓價由當時每呎9,414元升至現時每呎10,870元,升幅接近一成半,是次政府將第2輪計劃的申請資格有所調升,變相令更多人受惠。不過值得注意,今年政府統計處公佈最新之第2季居於資助自置居所房屋的家庭入息中位數為27,600元,與2013年同期的25,000元比較,升幅僅10.4%,換言之居屋入息落後於樓價升幅半成,即使次輪入息及資產限額有所調升,主要是將準買家層面擴闊,實際上準買家可選擇之物業價格仍備受人工的升幅所限制,買家理論上不能夠無止境追價入市,間接窒礙「白居二」交投。

2.按揭還款期遜色
另外,銀行審批高樓齡居屋的按揭還款期相對會較私樓保守,由於房委會在出售一手居屋單位時會設定一個30年的擔保期,期間政府會承擔物業斷供風險,故銀行審批「白居二」按揭時,多數會以「樓齡加還款期最高30年」作為參考,局限了買家為高樓齡居屋申請按揭的還款期。然而擔保期會隨居屋樓齡增長而縮短,若將上述方程式套用於一個樓齡30年的未補地價居屋之上,「樓齡加還款期最高30年」即是「零」還款期,變相未能申請按揭。不過「白居二」申請人亦不必過於憂慮,近年銀行已逐漸優化居屋第二市場按揭計劃,個別更提供「樓齡加還款期最高45年」之按揭安排,即是居屋不超過20年樓齡,還款期最長可達25年。由於銀行對居屋第二市場按揭的取態並不一致,亦非所有銀行提供上述按揭之安排,筆者建議買家入市前先比較各大銀行的按揭條款,或尋求專家協助,以確保順利上會。

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