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白居二或未如預期

2015.11.26

新一輪「白居二」已於十月底攪珠,是次2,500個名額最快明年初可以入市,政府將申請資格(收入及資產限額)調升,令受惠人數增加,但觀乎近月二手居屋市場表現淡靜,十月份註冊量錄得歷史新低,而且短中期內亦有其他資助房屋新供應,料第二輪「白居二」最終購買單位數目將未如預期。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料,十月份二手居屋註冊量僅219宗,除按月跌25.5%外,宗數更創歷史新低,而佔同期整體物業註冊量比例為4.9%,連跌兩個月。雖然二手居屋註冊量佔整體二手住宅比例連升三個月,十月份按月升0.4個百分點至10.9%,不過升幅只因同期二手成交量下跌。雖然「白居二」容許白表人士免補價購買二手居屋,令市民可以用較少首期上車,但在美國下月加息預期升溫下,相信今批中籤市民應較為審慎,筆者建議入市前除要考慮市況及個人經濟能力外,還需要了解清楚相關權利及條款。

首先,通過計畫購買的居屋尚未補地價,所以業主日後在公開市場轉售或出租,必須向房委會繳付補價,計算方法為補價時市值乘折扣率。順帶一提,按證公司於九月份推出的補價易貸款保險計劃,只適用於50歲或以上的資助房屋業主。其次,若業主不打算補地價,則必須把單位在居屋第二市場,以自行議價方式轉售予持有由房委會批出購買資格證明書之合資格人士,即「白居二」及「綠表」買家。

還款期及按揭計劃方面,居屋均相對私宅遜色。現時政府普遍為樓齡較新的居屋擔保最長25年按揭,私宅上限則達30年,所以首期不多的話,不要揀選樓齡太高的居屋,而銀行一般只為居屋提供P按計劃,息口較H按高。至於按揭成數,則以居屋取勝,由政府負起按揭擔保的角色,「白表」買家最多可借九成,而「綠表」買家更可借九成半。

不過,「白表」買家在交易後第三年起,才可將未補地價的單位出售予合資格人士,而此轉售限制旨在緩和二手居屋炒賣情況,幫助真正有需要人士置業。除了上述的「白居二」外,第二批新居屋樓花、綠表置居先導計劃(「綠置居」),以及市建局啟德「煥然壹居」,料將合共提供逾3,500個單位,令市場上的選擇有所增加。

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