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按揭專欄

申請按保要過三關

2015.11.05

有見近期高成數按揭貸款比例上升,有記者朋友問筆者貸款是否都來自發展商推出的「一按加二按」,事實上,為了減低首期開支,當中亦有置業人士採用按證公司的按揭保險貸款計劃,筆者在下文將會與大家說說兩者的特點。

金管局於今年三月收緊額外融資限制,但凡整體按揭成數超過所容許的20個百分點,其適用的「供款與入息比率」(DSR)上限將下調5個百分點,二按及按保均受此限。首先,二按就是發展商夥拍指定銀行及金融機構,分別向買家借出一按及二按貸款,而二按必須獲得一按銀行的同意。相比按保,二按的息口除首兩至四年有優惠外,其後每年按息通常都較一按息口高,而且還款期較短,一般為20至25年。雖然二按不設樓價限制,但買家有時會享有較少樓價折扣,而且銀行計算壓力測試時,是以混合年期中的最高息率計算。

至於按保則為銀行提供按揭保險,以保障銀行為買家提供高於金管局指引之貸款所帶來的風險,按揭貸款息口通常是現時市場上最優惠的計劃,而且還款期長達30年。不過,買家需要繳交保費,為貸款額的1.15至4.35%不等,視乎按揭成數及年期而定,保費可選年繳或一次付清,後者通常可獲折扣。同時,申請按保需要「過三關」,買家必須是首次置業人士,而且物業用途為自住。另外,按保樓價上限為600萬元,可造八成按揭,要提高至九成按揭的話,更只限400萬元或以下物業。

以一個580萬元單位為例,做八成按揭(六成一按加兩成二按),首期為116萬元,以還款期25年、按息2.15厘計算,一按月供15,006元。至於二按部分,首四年按息為P(P=5.25%)減3.1厘,實際利率2.15厘,二按月供5,002元;惟其後按息為P加0.75厘,實際利率6厘,二按月供7,084元。換言之,第五年開始每月總供款22,090元,全期利息1,886,827元。

若申請按保並將保費加借於按揭貸款中,做八成按揭,首期為116萬元,以還款期25年、保費率2%、按息2.15厘計算,保費400元,月供20,007元,每月總供款20,407元,全期利息1,389,477元。由於兩項按揭計劃有別,置業人士應按個人需要、可負擔首期及還款能力,嚴選適合自己的計劃,現時入市亦宜考慮美國加息後的影響。

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