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按揭專欄

物業放租勝安老按揭

2014.12.05

安老按揭計劃在海外市場已流行多年,隨著二○一一年七月十一日正式在香港面世,本港合資格長者可透過上述計劃,將已供滿(即沒有按揭及貸款)的自住物業抵押予銀行,每月收取固定現金作為日常生活開支之用,以減輕財政上的壓力。有報導指,香港按揭證券有限公司擬計劃明年進一步優化安老按揭計劃(又稱逆按揭),包括容許以壽險保單作為附加抵押品,以及放寬現時只可抵押一項物業的規定,讓長者受惠可透過上述優化計劃獲取更多的年金,以應付所需開支。

筆者認為,上述計劃推出至今已超過三年,理論上近年樓價高企,採用安老按揭計劃可以鎖定較高年金,應該使用人數持續增加。不過實際上,根據經絡按揭轉介研究部及按揭證券公司數字顯示,截至二○一四年十月份,安老按揭計劃由推出至今累計錄得698宗申請個案,今年首十個月的申請個案只有160宗,較去年同期的178宗減少一成,當中有38%申請人選擇領取終生年金,佔最多數。

筆者認為,該計劃數字未有按預期增長,相信與按揭措施收緊,以及本港物業租金持續上升有關。以往不少投資者會透過購買物業放租達至「財務自由」,即是無需依賴工作,僅以租金收入已可維持日常生活的狀態。不過近年樓價屢創新高,加上按揭成數持續收緊,不少新一代,甚至專業人士已有感上車困難,遑論再購買樓收租作退休保障,因此不少父母傾向選擇將物業留給子女。與此同時,近年租金不斷上升,若以一個估值100萬元的物業計算,參與安老按揭計劃的55歲長者以單人借款及選擇終身年期,每月可獲發1,650元現金,若物業估值為200萬元,則每月可獲發3,300元現金,如此類推,若物業估值500萬元,則每月最高可獲發8,250元現金。不過現時市場上一個價值500萬元的物業,業主放租的每月租金收入普遍已超過1萬元,市區物業的租金甚至接近2萬元,相比之下,將物業放租較為吸引。

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