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按揭專欄

港無迫切性加息 供款有數得計

2017.01.16
港府自去年十一月頭加辣後,樓市表現反覆,加上美國年底加息及預料今年加息三次,令業主擔心加息帶來的影響,截止目前為止,按揭計劃以H按使用率最高,市場近日聚焦討論H按買家的供樓負擔,及H按何時會觸及P按的封頂位。加息對H按計劃以P按(2.15厘)作封頂位的買家,影響輕微,在大趨勢加息的環境底下,使用有鎖息上限的H按計劃,明顯有保障。
 
聯儲局在去年底加息後,本港未有即時上調利率,港美息差拉闊,惟現時本港銀行結餘充裕,銀行借貸成本仍然較低,無加息壓力。根據經絡按揭轉介及金管局的數據,截止今年一月十日,本港銀行結餘2596億元,反映銀行借貸成本低企,除非有走資的風險,否則銀行無即時加息的壓力。最新的H按計劃利率由今年年初拾級而下,最新的按揭息率為H+1.35%,近日有銀行仍然積極吸納優質客戶,只要借貸額較大,可以享有H+1.33%的按揭息率,變相減息0.02%。
 
根據經絡按揭轉介研究部數據及金管局資料顯示,拆息利率亦由十二月初的0.46%,上升至月底的0.73%水平,令使用H按的實際息率由1.81%升至2.08%,假設供款期為三十年,每100萬貸款額便增加了134元,對使用H按的買家影響輕微,純粹慳息效果削弱。假若拆息上升至0.8%水平,H按的實際供款利率便與P按(2.15厘)看齊,屆時每100萬元的貸款額,便較之前僅增加了36元。
 
追溯以往業主使用的H按計劃,由○三年至一○年間,H按主要為H+0.5至0.8不等,假設買家無將物業轉手或轉按,買家仍然可以享有低息的供款利率,以現時拆息約0.72計算,買家的實際供款利率約1.22%至1.52%不等,但這批業主使用的H按計劃的鎖息上限不及現時普遍的H按吸引。至於一二年至一六年間,買家大多使用H+1.7%,這批買家如果轉至更低息的H+1.4%或1.35%,即使拆息抽升,也可以繼續享有P按(2.15厘)的封頂位。
 
總括而言,本港銀行「水浸」,無即時加息的壓力,但隨著本港及美國的息差擴大,長遠本港拆息是上升的方向,倘若買家使用無鎖息或者是舊鎖息的的H按計劃,仍可考慮轉至更低息的H按計劃,同時亦享有2.15厘的鎖息上限,作為日後加息的「保護網」,同時宜預留充足資金以便周轉,而有意置業人士亦應充份考慮個人負擔能力,避免在轉角市時承造高成數按揭,增加變成負資產的風險。





 
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