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按揭專欄

港有條件不加息 實際按息回落

2017.03.20
美國聯儲局一如市場加息四分之一厘,繼前年及去年年尾加息兩次後,今次已經是三年內第三次加息,市場關注美國是否正式進入加息周期,美國自量化寬鬆政策後,雖然多項的經濟數據造好,但經濟仍然未完全復甦,估計今次的加息是測試市場反應,長遠要看通賬及就業情況是否向好。今次的加息對本港影響甚微,雖然美國累加0.75厘,港美息差拉闊,但現時香港銀行體系結餘仍然充裕,達2595億元,銀行之間的借貸成本低,除非有走資的現象,否則本港銀行無迫切性加息,而銀行為了爭取按揭市場份額,稍稍調低H按息,業主的供樓負擔未見有太大影響。
 
現時一個月期的銀行同業拆息保持穩定,徘徊在0.44至0.45之間,而銀行未有因為美國加息在按揭業務上取態審慎,反而更加積極爭取市場份額,現時的樓價已突破2015年8月的高位,銀行在估價方面,亦追貼市價,並且稍稍調低H按的“H加部分”,加上現時拆息相較去年加息前高達0.75%,已經回落至0.44%的水平,H按實際按息明顯較去年年尾低,根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,去年十二月的經絡按息(M-RATE)達1.998%,今年一月則為2.036%,及至二月按息回落至1.882%,顯示目前業主的供樓利率較去年低,低利率是維持樓價有利因素之一。
 
以一個價值500萬的單位,承造七成按揭,還款期三十年,假若銀行加息25點子,將“P減”及“H加”部分上調,每月供款額僅上調數百元。(詳見表一)。加息1/4厘後,以私人物業家庭入息中位數$36,000計算,使用P按及H按的買家,供樓負擔分別為37.9%及35.8%,負擔比率輕微上調,反映加息對實際供樓影響不大。 即使加息0.5厘,供樓負擔仍然未超過40%。
 
P按 H按
現時的供款計劃 P-3.1% 現時的供款計劃 H+1.3%
實際利率 2.15% 實際利率 1.74%
每月供款 $13,201 每月供款 $12,486
供樓負擔比率 36.6% 供樓負擔比率 34.6%
加息0.25厘 加息0.25厘
供款計劃 P-2.85% 供款計劃 H+1.55%
實際利率 2.4% 實際利率 1.99%
每月供款 $13,648 ↑$447 每月供款 $12,919 ↑$433
供樓負擔比率 37.9% 供樓負擔比率 35.8%
加息0.5厘 加息0.5厘
供款計劃 P-2.6% 供款計劃 H+1.85%
實際利率 2.65% 實際利率 2.24%
每月供款 $14,104 ↑$903 每月供款 $13,361 ↑$875
供樓負擔比率 39.1% 供樓負擔比率 37.1%
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