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按揭專欄

淺談煥然壹居

2015.12.17

本港樓市屆轉角市,根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,居屋第二市場成交已連跌五個月,十一月份更跌穿200宗,佔整體註冊量僅4.2%,冷清情況有如私人住宅二手市場,相信居二市場購買力亦將轉移至一手資助房屋。近日市建局首推的煥然壹居並非私樓,亦非居屋,皆因申請人雖可獲市值兩成的折扣資助,但卻沒有政府提供的九成按揭擔保,而且不論單身或家庭申請人,入息及資產上限均高於二○一三年房協的綠悠雅苑,以及房委的傳統居屋,因此定位比較模糊,承造按揭方面需要特別注意。

以往傳統居屋普遍以市值六至七折售予合資格人士,而煥然壹居則只有八折資助。由於屋苑位於啟德發展區,高層戶可享維港海景,所以折扣後售價亦要介乎348萬至677萬元。在沒有政府擔保下,根據金管局要求,價值700 萬元以下的自用住宅物業,最高按揭成數為六成,若不申請按保的話,意味購買煥然壹居的首期最少要144萬元(假設樓價360萬元),若以實際按息2.15%、還款期30年計算,每月供款7,875元,壓力測試的最低每月入息要求為19,001元。

近年新資助房屋五花八門,銀行處理按揭貸款有別,不排除煥然壹居、明年房協的綠怡雅苑及房委的新居屋將再掀起按揭戰。如二○一三年房協推出的綠悠雅苑,銀行亦有為其提供H按及還款期30年等優惠,與房委的傳統居屋只有P按及政府擔保25年有分別。因煥然壹居沒有政府擔保,未知銀行處理審批方面,會否如居屋般較彈性,建議申請人必須計算清楚自身供樓負擔能力,以及美國加息後是否仍可應付增加的開支。另外,申請人亦要留意,傳統居屋未補地價一般不會批准業主在轉按時套現或加長還款期,而且兩年內不得轉售,而是次煥然壹居亦設有兩年轉售限制。

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