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按揭專欄

樓換樓按揭計劃減輕首期負擔

2017.07.06
踏入第三季,樓市依然暢旺,多個新盤陸續推出市場,有主打開放及一房單位,亦有主打兩、三房單位的,迎合不同買家需要。兩、三房對於之前購入開放式單位的買家有一定的吸引力,想樓換樓之餘,又想減輕新購買物業的首期負擔,樓換樓按揭計劃是一個值得考慮的選擇。承造該類按揭計劃的詳情及實行步驟如下:
 
 
換樓按揭計劃的最高貸款額是按金管局規定的按揭成數計算,物業價值為現有物業出售的價值及新物業的購入價,還款期一般達六個月,期內供息不供本,多提供P按計劃,息口為P-2.75%(P=5%)。買家在物色新物業的同時,亦要為現有物業尋求買家,在購入新物業前,現有物業必須簽訂臨時買賣合約。第二個步驟是申請現樓按揭貸款及新購物業的按揭貸款,假設業主陳小姐持有的現時估值達750萬的現樓,償欠60萬的貸款額,正打算換一間價值1000萬的新樓,使用樓換樓按揭計劃的最高貸款額,是750萬之六成按揭貸款,減去按揭貸款餘額;或1000萬之五成按揭貸款減去樓價之一成訂金,兩者以低者為準,換言之,陳小姐可以借取一筆390萬的橋樑貸款作為新購物業的首期(表一)。
 
 
另外,陳小姐亦會為新購物業申請按揭貸款,以1000萬的樓價計算,可獲得500萬按揭貸款,連同上文提及的橋樑貸款,兩筆貸款共890萬。使用樓換樓按揭是供息不供本,以六個月還款期計算,390萬的按揭貸款額的全期利息為$25,634,每月償還利息約$4,272,但要注意現有物業必須在新購物業成交的半年內出售,屆時只要償還原有物業的橋樑貸款,即390萬即可。
 
 
以陳小姐的例子來看,新購物業的價值的確較手持的物業估值有一定的差距,對於現金流不太充裕的買家,使用樓換樓按揭計劃,息口低,僅需支付兩萬多的利息,便可以獲得一筆過渡性的貸款,減輕換新樓的負擔,是一個不俗的選擇。
 
 
(表一)
樓換樓按揭貸款計算
  1. $7,500,000 X 60% - $600,000 = $3,900,000
  1. ($10,000,000 X 50%) – ($10,000,000 X 10%) = $4,000,000
樓換樓按揭貸款利息支出
全期利息: $43,875 (每月支出約$7,312.5)
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