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按揭專欄

樓市轉活 物業加按套現增

2014.09.09

換樓市場轉活,樓市頻頻錄得破頂價成交,與此同時,筍盤供應買少見少的情況下,二手業主叫價漸趨強硬,上車盤造價亦不斷挑戰新高,樓價升幅逐漸擴大,促使業主增加轉按套現意欲,帶動轉按貸款(包括轉按及加按)錄得價量齊升。

根據金管局住宅按揭調查數據顯示,7月份的新批出一手物業按揭貸款金額按月大增四成至67.47億元,二手物業按揭亦不遜色,涉及貸款金額連續五個月超過100億,按月增加6.5%至177.52億元,創21個月新高。今年上半年樓市復甦,加上政府放寬雙倍印花稅DSD成為催化劑,市場積存的購買力最終按捺不住,樓市氣氛好轉,物業造價屢創新高,樓價升幅亦逐漸擴大。從經絡按揭轉介研究部數字可見,以實用面積計算,今年首7個月累升近3%,7月份的平均呎價按月上升約1.6%,較六月份的1%增加0.6個百分點,期內業主轉按套現意欲明顯增加,7月份的轉按(包括轉按及加按)貸款金額按月增加6.8%至37.87億元,至於宗數亦有4.1個百分點的增長,達1,554宗。

業主轉按的誘因,不外乎套現及慳息,由於現時轉按慳息的理據十分薄弱,故普遍以套現為主。經絡按揭轉介統計資料顯示,由去年底至今,加按套現佔該公司整體樓宇按揭比例為8.3%,並未及去年全年的10.6%活躍。若分析加按套現用途,當中以備用資金為最多,佔47.3%;其次為置業,佔23.4%;償還貸款及金融投資用途各佔12.5%;用作生意周轉的比例佔3.2%;最後用作教育基金及物業裝修則各佔0.6%。

以往的物業加按套現,一般以最新物業估值的七成減去尚欠貸款額計算 (即物業估值x70% -尚欠貸款額)。不過隨著按揭收緊所限,現時須根據金管局最新的按揭成數或貸款額上限指引再減去尚欠貸款額計算,以經絡客戶許先生為例,手持之新界區自住物業現時已升值至830萬元,僅餘10年供款期及290萬元尚欠貸款額,決定加按套現資金備用,然而700萬元至1,000萬元以下物業,銀行只能提供最高估價六成按揭貸款,換言之許先生可以加按套現的金額最多只有208萬元(即830萬元x60% -290萬元)。鑑於銀行提供的物業估價、按揭計劃及息率可能出現參差,影響加按套現金額及日後每月供款,筆者建議業主在加按前多作比較,或尋找按揭專家協助。
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