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樓市轉勢上升 準業主應增備用資金

2016.09.08
最近樓市轉旺,陸續有大行「轉軚」看好樓市。例如大和發表報告,由原本預計今年整體樓價跌10%,改為預期升1%。香港8月房屋銷售數據創新高,麥格理早前亦表示香港樓市已經逐步回穩,對地產發展商下半年持積極展望。過去周末,一手巿場上演單日三大盤及逾千伙同步開售盛况,9月一手交投有機會創一手新例後新高。坐擁新盤「票王」之稱的元朗盤Grand YOHO首批收逾1.6萬票,連同馬鞍山薈朗和筲箕灣形薈亦即日全數沽清。樓市轉旺,樓價上升,市民應注意估價不足的問題。
 
樓價波動影響物業估價,所以準業主都應關注「物業估價」這個範疇。當準業主向銀行申請按揭時,銀行批核前會先進行樓宇估價,以確認物業作為抵押品的資產價格。銀行通常會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價之基礎。若物業估價低於成交價,便代表按揭金額減少,買家需要更多資金才可完成交易。
 
舉例何先生剛買入一個單位作自住用途,成交價為500萬元,六成按揭,貸款額為300萬元,首期支出200萬元。但若估價不足,如估價僅值400萬元,引用相同的按揭成數,貸款額則下降至240萬元,何先生即需要準備260萬元首期才可完成交易,較預算金額增加60萬元。
 
由於估價有時效性,如果準業主採用長成交期形式購買物業,例如兩個月以上,期間價格一旦回落可能令估值低於買入價,因而拖累貸款額驟降。因此,選用長成交期的準業主,更須注意估價不足的情況。準業主應該因應個人能力及需要,增加首期備用資金,以防出現無力上會被迫撻訂的局面,減少因估價不足所引致的「撻訂」金額損失。要避免估價不足的問題,置業人士可以在購買物業前,考慮透過按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計出可負擔之首期金額。另外,購買樓花物業的業主,也可以選擇即供付款方式盡快上會,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。
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