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按揭專欄

村屋按揭

2017.01.26

在加辣及美國加息環境下,二手交投淡靜,過去周末的十大屋苑僅錄得五宗成交,但個別成交價創新高。另一邊廂,發展商積極推出新盤,特別在新春後多個新盤登場,一手樓市場持續熾熱,而市場亦反應熱烈,多個新盤錄得超額認購及提價。筆者在上回專欄提及居屋是年輕一族的上車之選,而新界的村屋入場費較市區私樓低,有人視為上車盤,購買村屋與居屋及私樓一樣,同樣可做按揭,但必須注意村屋按揭與居屋按揭有所不同,入市前,同樣要清楚了解村屋按揭可做的按揭成數、供款年期及提條款細則。

村屋大致分為標準丁屋、舊屋地重建村屋等,最常見為標準丁屋,即三層高、建築面積每層達700呎,此類的村屋與居屋二手市場一樣,只要補地價後,便可以在市場自由買賣,在涉及按揭的問題上,村屋按揭比私樓繁複,需要主要的地方甚多。由於村屋的成交量遠比私人樓宇疏落,在缺乏市場參考指標底下,銀行一般會估價不足。銀行在處理村屋的按揭申請時,有時會因為村屋的業權及地契問題,銀行需要派員到現場視察環境,又或者要取得測量師的估價報告後,才批出按揭貸款。
 
現時村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保險,但買家要注意銀行對村屋的估價較保守,最好預備資金在手,應付首期增加之用。過往銀行一般只會批出P按計劃,但現時亦有銀行會批出H按計劃,視乎買家個別情況而批出優惠利率,當然亦享有現金回贈,至於供款年期,銀行最高可批出三十年供款年期,對於較高樓齡的村屋,有銀行會採用「四十年減樓齡」,作為供樓年期的指標。

近年亦會丁屋樓花買賣,但買家注意此類屋宇要獲批「滿意紙」才可補地價,買家購買未補地價的「丁花」是不受法律保障及不會擁有該物業的業權,而銀行在沒有「滿意紙」的情況下,一般不會 批出按揭。另外,買家在購買村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否則該單位附有屋宇署的清拆令,會增加物業買賣時被釘契或踢契的風險,故此銀行在審批按揭程序及條款上都會相當嚴謹,一般不會提供預先批核服務,甚至不會接受申請。

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