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按揭專欄

本港不急於加息

2015.01.02

美國結束2014年度最後一次議息會議,聯儲局一改以往維持長時間低息的言論,似為2015年加息鋪路。筆者相信,下半年將存在加息隱憂,加上收緊按揭措施限制,料2015年全年按揭貸款僅平穩發展,欠缺雙位數增長動力。由於以往本港與美國加息步伐亦並非一致,故相信即使美國經濟數據改善,本港的加息步伐亦有機會落後美國,對明年樓市影響輕微。
 
現時本港利率近年處於極低水平,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,反映最新按息水平之經絡按息(M-Rate)於2014年11月份錄得1.95%,不但連續八個月不足2%,更創逾三年新低。筆者認為,隨著美國結束量化寬鬆措施,按息在所難免逐步正常化。
 
美國聯邦儲備局主席耶倫在今年最後一次議息,將維持低息政策「一段長時間不變」的聲明刪除,並表示未來兩次會議不加息,即是2015年1月28日及3月18日之兩次會議,換言之低息環境最少維持至2015年首季,料本港的加息步伐將較美國落後。
 
究其原因,以往即使美國聯儲局加息,本港大部份時間沒有即時跟隨,舉例,2004年至2006年加息週期,美國連續17次加息,累計加息達4.25厘,期內本港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息達3厘,以此計算,平均每次調整幅度不多於25點子,相信未來本港按息上調的步伐亦循序漸進,預期最快要到2015年下半年後才會啟動加息,而且初期加息幅度不會太大,首階段每次加息幅度不多於25點子,全年整體按息上落波幅少於50點子。鑑於現時新申請按揭,貸款人需要通過加息3厘的壓力測試機制,輕微調整息口對於業主的供款負擔影響有限,相信不會對樓市構成巨大衝擊。

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