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按揭專欄

新資助房屋吸引力大減

2016.04.11

新居屋已於三月中旬截止申請,樓市下行,反應一如預期般不及往年。早前筆者曾撰文提及過,樓價經過多月的下跌後,銀行已就最新市況對估價作出調整,相信對現時新造按揭業主的影響有限,惟新居屋買家則要考慮,是次房委及房協推出的近3,700伙資助單位之售價會否下調,因當中涉及樓花期逾兩年的項目,若樓價於未來進一步向下,銀行估價或會不足。

雖然房委及房協各自參考去年九月及十二市價,以7折定價,不過當局已表明將會按機制調整折扣率,而不會調整售價。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,截至二月為止,樓價已較去年底下跌約3.6%,而較去年八月高位更下跌約10.2%,換言之,今年七月新居屋買家揀樓時,折扣率有機會由7折改為8折。表面上看,業主將來補地價只需付物業市值的兩成予政府,但其實亦代表不論樓價下跌多少、最終折扣率多少,計算首期開支的新居屋售價將不變,反令部分向隅客轉投選擇較多、限制較少的私樓市場。

購買資助房屋按揭可獲政府擔保按揭,白表客及綠表客的按揭成數最高分別可達9成及9成半,超越私樓市場的6成按揭,以及按揭保險的9成上限。可是,銀行只為資助房屋提供以最優惠利率為基準的P按計劃,買家不能享受私樓現時按揭產品最主流之同業拆息掛的H按計劃,最多只有存款掛勾按揭戶口。基於現時P按計劃實際按息較H按計劃實際按息高出0.32厘,資助房屋的按揭息率優惠較私樓遜色,而且沒有定息按揭計劃可選。同時,新居屋的按揭年期最長只有25年,與私樓最長的30年比較亦遜色,兩者相差達5年。

除了上述限制之外,新居屋買家將要面對加息及長樓花期的風險,建議即使居屋承按沒有規定需要通過壓力測試,買家亦可自行進行壓測,包括以2.15厘息率計算供款佔入息比例不超過50%的指引,或以壓力測試(加3厘)5.15厘息率計算供款佔入息比例不多於60%的指引。另外,因應樓市下行趨勢,申請者需留意長樓花期過後銀行估價不足的風險,不宜借太盡及預留資金作填補首期開支差價,以免上會時大失預算。

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