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按揭專欄

新盤即供與建築期付款之別

2015.08.13

踏入下半年,新盤大戰開鑼,發展商趁收緊按揭措施威力略為淡化,積極推出新盤吸客,與此同時,資助房屋亦一浪接一浪推出市場,料凍結二手市場購買力。筆者預計下半年約有20個新盤陸續屆入伙期,涉及單位數以千計,相信年底前將會是該批新盤上會的高峰潮。現時的新盤按揭選擇多元化,發展商為配合項目銷售,所提供的付款方式亦層出不窮,視乎以現樓形式或樓花形式推售,當中以樓花的付款選擇較多,大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」。
 
首先「即供付款」,顧名思義是業主即時上會申請按揭,並可以選擇市場上最優惠的按揭產品,舉例現時按揭市場主流的H按計劃,有超過八成半業主使用,按息可低至H+1.7%,以一個月同業拆息0.24厘計算,實際利率為1.94%,而且不論項目是現樓或樓花亦可採用。樓按按揭貸款額基本上以最新物業估值及根據最新金管局指引計算,現時新盤甚少出現物業估價不足情況,舉例一個價值600萬元,首次置業人士可申請按揭保險,即是最高按揭成數可達八成,採用「即供付款」及H按計劃,還款期30年,每月供款為17,598元。由於發展商普遍會為採用即供付款辦法的業主提供樓價折扣優惠,折扣率由5%至10%不等,視乎物業現樓或樓花形式推售,樓花項目的折扣率會較高,換言之每月的實際供款額會更低,對買家而言較為划算,特別在用家市場主導下,經絡就有調查發現,近八成新盤客戶選擇在按揭利率處於極低水平下,採用「即供付款」辦法,鎖定低息開始供款。
 
而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目,以往深受投資者歡迎,究其原因,業主樓花期內不用供款,只須先繳付部份首期,並待單位正式入伙時才開始供款,屆時投資者如果成功將物業放租,而租金足以抵銷每月供款,變相入市成本較「即供付款」為低。不過樓花期可長達半年至一年或以上,期間樓價可能出現變化,屆時物業估價將受影響,理論上樓價處於上升週期,甚少出現估價不足情況,然而當樓市進入逆週期,樓價向下調整,銀行為降低借貸風險,物業估價未必會過於進取,業主有需要籌措新資金以填補相關差價。

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