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按揭專欄

收緊按揭的威力 - 自住用家篇(二)

2015.03.28

上文提及金管局2月27日推出第七輪收緊物業按揭,影響層面甚廣,其後3月2日再加大力度至收緊二按貸款,四日內兩度出招,按揭市場已即時降溫。從經絡客戶統計數字所見,出招前後比較,按揭申請宗數與正常市況相比,按週已減少逾三成。

值得注意,3月2日金管局再加大力度至收緊二按貸款,要求銀行審批超過八成的按揭時,不論額外兩成或以上的融資來源,貸款人的供款與入息比率須與申請按揭保險計劃的標準看齊,並由50%下調至45%,及壓力測試下的供款與入息比率(DSR)上限由60%下調至55%。以經絡按揭轉介之客戶統計分析,現時採用六至七成按揭的置業人士屬市場主流,去年全年佔整體按揭市場比例達三成半,其次為八成以上按揭,佔比亦達27%。是次收緊按保及二按貸款,並要求銀行及貸款機構在承造八成以上按揭時,將供款與入息比率(DSR)上限下調5個百分點,變相窒礙27%置業人士的入市步伐。除非置業人士短期內能夠增加收入急增或者透過家人協助置業,否則只能夠退而求其次選擇合乎負擔能力的物業入市。

舉例說明,置業人士購買一個420萬元物業 (表一),措施推出前,申請八成半按揭,以2.15%按揭及30年還款計算,每月收入基本最少有32,489元,然而措施推出後,壓力測試下的供款與入息比率(DSR)上限由60%下調至55%,除非置業人士短期內能夠增加2,953元收入至35,442元,否則薪金不變,只能夠降級選擇價值約384.6萬元的物業。因此相信,樓市成交短期內料會稍為降溫,不過待市場消化過後,買家將會再度重返市場,焦點仍然會集中細價物業,令細價物業進一步受市場追捧。

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