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收緊按揭的威力 - 自住用家篇(三)

2015.04.04

金管局上月推出第七輪收緊按揭措施,投資者首當其衝受到影響,同時亦波及用家市場,現時撇除部份合資格人士仍可以申請按揭保險,買家購買一個700萬元以下的物業,首期較以往需增加一成,因此除了上車客受影響,換樓客亦不能幸免。至於有意購買第二套房給家人居住的置業人士也受到拖累,將同時受到按揭成數收緊及供款入息比率上限調整兩大措施雙重夾擊。

在舊措施下,置業人士購買第二套房,供款入息比率計算方法仍可按照非自用或自用物業兩種不同性質劃分。置業人士購買第二套非自用物業,例如收租住宅物業,按揭成數自2010年底起已一律降至五成,其供款入息比率的成數,亦由50%降至40%,而銀行的壓力測試,供款入息比率亦由60%減至50%。至於自用物業,銀行或貸款機構仍可酌情處理,例如子女與父母一直同住首個物業,及後子女結婚組織新家庭或家庭成員增加而要添置物業的分支家庭,在購買第二套房時仍可視之為自住性質,買家如無須申請按揭保險,當時的按揭成數最高可承造七成,其供款入息比率的成數為50%,壓力測試下的供款入息比率仍維持60%。但在新措施下,按揭成數上限下調至六成,即使物業屬自住性質,購買第二套房,其供款入息比率的成數,已一律由50%降至40%,而銀行的壓力測試,供款入息比率亦由60%減至50%,與所有非自用物業,包括住宅及工商物業同步調整。

舉例說明(見表一),假設買家原本已持有一個價值600萬元物業,想增持多一個350萬元物業給家人居住,以按息2.15%及25年還款期計算,在措施推出前,每月最少收入僅需65,763元,但措施推出後,700萬元的物業按揭成數收緊一成,即最高只有六成,貸款額即時減少35萬元,與此同時供樓佔入息上限亦相應下調,因此每月收入需增加9,001元至74,764元,增幅達13.7%,令部份分支家庭感到入市越來越困難。

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