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按揭專欄

換樓熱延續

2014.09.04

按揭成數由2009年底起逐步收緊,至今已接近四年,置業成本與日俱增,即使投資者卻步樓市,用家也未能完全受惠,換樓市場一蹶不振,只有細價物業市場獨旺,幾乎扭曲了樓市正常買賣生態。直至今年上半年,政府建議放寬雙倍印花稅,換樓市場輕微鬆綁,發展商積極推售新盤深得換樓客青睞,新盤呈現小陽春景象,不少貸款機構推出高成數按揭優惠協助新盤置業人士。及後雙倍印花稅三讀通過,換樓市場流轉速度加快,買家四出尋覓筍盤,樓市火乘風勢,二手市場亦瞬間回暖,貸款機構遂將高成數按揭優惠推廣至二手物業市場。

今年政府未有再為樓市加辣,本地買家對重拾入市興趣,特別是換樓市場,購買力積累多時,換樓熱潮一觸即發。從經絡數據可見,若以物業價格劃分,今年首七個月的豪宅市場仍沒有太大起色,至於上車盤方面,雖然需求旺盛,但礙於市場缺盤,以致細價樓出現價升量跌局面,首七個月的200萬元以下,以及價值200至500萬元的細價樓均同步下跌,佔按揭市場比例分別為4.6%及46.5%。至於價值500至1000萬元的中上價物業表現最活躍,佔按揭市場比例由28.1%急升至38.5%,創2005年有紀錄以來新高。

事實上,個別業主收窄議價空間,甚至提價放售,造就物業價格回升,加上新盤推出應市,並設有二按貸款協助置業人士,故平均按揭貸款金額跟隨回升,六月份的平均按揭貸款金額按月增加7萬元至313萬元,創歷史新高,期內平均還款年期亦回升至306個月(即25.5年) 歷史高位。由於物業價格越高,申請按揭門檻亦越高,有見及此,貸款機構遂將高成數按揭優惠推廣至二手物業市場,由即日起,買家申請一、二手住宅物業按揭,可尊享首三年定息低至2.3%優惠、第四及第五年2.75%,其後P-1.5%(P=5.25%),當中二手物業按揭成數最高可達物業估值之80% 或最高為港幣640萬元,而一手物業之按揭成數最高更可達85%或最高為港幣800萬元,有助提升換樓客的貸款金額,從而協助置業,料可支持換樓熱潮延續至第三季。
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