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按揭專欄

按揭計劃全面睇(中)

2014.02.14

除了以最優惠利率為基礎的P按計劃,浮息按揭計劃亦包括與銀行同業拆息(HIBOR)掛勾的拆息按揭計劃,即是H按計劃,根據金管局最新數據顯示,去年12月份採用H按計劃的業主佔整體新造按揭的比例達30.5%,而且H按計劃使用比例有再次逐步上升趨勢。究竟採用H按計劃是否划算?而且又有何優點和缺點?
 
事實上,銀行同業拆息是銀行之間互相拆借資金時所收取之利息。H按計劃就是以銀行同業拆息作為基礎的按揭計劃,一般會以一個月或三個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,除此之外,市場上亦有六及十二個月銀行同業拆息計劃可供選擇。H按計劃在2010年至2011年間曾經十分流行,使用比例曾高達92.2%,主要因為當時美國推出量化寬鬆計劃,造就市場資金極度充裕,銀行同業拆息異常偏低,促使H按計劃實際按息長期處於低息水平超過一年,與當時P按計劃的實際按息比較,息差最高可達1.31厘,令置業人士可以即時節省顯著的利息支出。
 
現時銀行提供的同業拆息計劃為H+1.7%,業主選取一個月之拆息計劃,並以2月12日的一個月同業拆息0.21%計算,實際按息為1.91%; 相對現時最優惠利率按揭(P)計劃之P-3.1%(P為5.25%),其實際按揭息為2.15%,息差仍有0.24厘的距離。以一個$500萬單位,承造七成按揭,還款期為25年計算,業主若採用H按計劃,全期比P按計劃可節省利息高達$122,938,慳息效果無可置疑。加上目前普遍之H按計劃皆有1%現金回贈,可算相當吸引。
 
不過業主亦要留意,因為拆息是一個速度和幅度變化也可以很大的利率,因此拆息可以急速抽升。舉例,1998年金管局曾經大幅抽高銀行同業拆息以擊退衝擊港元之金融大鱷,當時一個月拆息曾經一度急升至超十厘以上水平。以前有不少,H按計劃均不設鎖息上限,故一旦銀行同業拆息抽升,H按計劃的利息可以無限上升,不過隨著H按計劃普及化,銀行為了讓置業人士更安心,現時新造的H按計劃通常已設有鎖定按息上限的機制,俗稱為「封頂位」,大大減低借款人的風險。

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