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按揭專欄

按揭計劃全面睇(上)

2014.02.07

上文筆者建議業主選擇按揭計劃時多作比較,究竟市場上有什麼按揭計劃可供選擇?一般而言,現時的按揭計劃主要分為浮息及定息兩種,當中浮息的計劃中大致可再細分為以最優惠利率為基準的P按計劃及與銀行同業拆息掛勾的H按計劃。若然要論當中的普及程度, 2013年則非最優惠利率(P)計劃莫屬。

其實不少新業主都傾向選擇以最優惠利率(P)為基礎的按揭計劃,根據金融管理局去年11月份最新之數據顯示,目前約有近7成業主選用該類計劃。值得注意,市場上的P按有兩種,有俗稱「細P」(5%)及「大P」(5.25%)。現時使用「細P」的銀行包括匯豐銀行、恒生銀行、中國銀行及南洋商業銀行,而其他銀行或金融機構則使用「大P」為主。業主要計算P按的實際按息是最優惠利率減去某個百分比。舉例P按計劃之息率為P-3.1%,而假設當時最優惠利率為5.25 %,則實際按息等於5.25%減3.1%,即2.15%。以一個價值$600萬的物業,承造七成按揭,還款期為25年計算,每月供款額大約為$18,110。

選擇P按計劃好處是最優惠利率相對較平穩,尤其近年各國採取量化寬鬆措施,市場資金變得充裕,促使息口變化的誘因減少,供樓人士亦甚少要面對每月供款經常變動的情況,所以每月供款額相對穩定,亦能輕易掌握支出預算。因此傳統上P按計劃是大部份業主喜愛使用之按揭計劃,而且十分普及。回顧歷史,P按計劃的使用比例於2005年3月份一度曾高達98.6%,換言之幾乎九成九的業主也採用P按計劃。

基本上市場上所有種類的物業,包括一二手住宅、工廠、舖位、寫字樓、唐樓、村屋及車位,甚至居屋等,都可以承造P按計劃,反映其認受性最廣,屬於穩陣型的業主亦可考慮採用P按計劃。現時不少銀行都有提供全期低至P-3.1%及現金回贈高達1%,,優惠相當不俗。

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