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按揭專欄
按揭優惠之轉變
2015.06.27

近年銀行在按揭市場之競爭白熱化,某程度上因為貸款規模大幅萎縮所致。銀行為爭取市場份額,紛紛推出按揭優惠提升競爭力,當中以現金回贈最為普遍,其次是超市禮券,而其他優惠則包括高息存款戶口,或相關銀行之信用咭免簽帳等。由於優質客戶最高可享1%現金回贈,已觸及金管局指引水平,因此銀行積極提供額外優惠予客戶之舉動,旋即引起金管局關注。

回顧2010年按揭市場全盛時期,全年新取用按揭貸款額高逾3,000億元以上,然而隨著政府推出多項收緊按揭及樓控措施政策,2011年至今每年新取用按揭貸款額僅徘徊1,500至2,300億元,雖然表現仍優於2006年前每年不足1,500億元規模,但旺市時代明顯已不復再,加上財務機構加入市場競爭,銀行紛紛推出按揭優惠以爭取市場份額。

以往銀行之間的競爭主要集中在按揭產品及息率方面,舉例2009至2010年期間,息口呈下調趨勢,促使銀行優化按揭產品提升競爭力,傳統以來P按計劃最多業主採用,但隨著最優惠利率P跟隨美國息率跌至最低位,在減無可減的情況下,銀行逐將戰線伸延至息率較有彈性H按計劃,故H按計劃使用比例節節上升。及至2011年底,有大型銀行牽頭加息,不過銀行加息步伐並非一致,故出現按揭價格戰,畢竟按揭息率已貼近歷史低位,減息空間實在有限,與此同時不乏財務機構相繼加入市場分一杯羹,銀行紛紛推出額外優惠以增加市場份額,包括超市禮券、高息存款戶口及信用咭免簽帳優惠等,讓客戶有多元化的選擇。

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,今年5月份現樓及樓花按揭註冊量雙雙下跌,因為政府年初推出新一輪收緊按揭措施所致,令樓市成交短暫受壓。現樓按揭註冊錄得7,561宗,較4月份的8,107宗下跌6.7%,該月樓花按揭按月更急跌超過三成至只有619宗。5月份按揭市場競爭白熱化,四大銀行現樓按揭市佔率合共按月下跌0.8個百分點至65.8%,至於中小型銀行市佔率則增長至34.2%,差距稍為收窄。筆者認為,5月份按揭註冊主要反映收緊按揭措施後市況,買家採取觀望態度,窒礙成交。而隨著北水來港,刺激豪宅市場成交,為樓市增添動力,而措施威力亦見淡化,其後發展商加快推盤,買家入市步伐更加快,料六月份按揭數字將會回升。值得注意,金管局早前發出指引表示關注銀行提供之樓按優惠,個別大型銀行已暫停相關額外優惠,料競爭力將隨之而減弱,對中小型銀行有利,相信市佔率其後會出現調整。

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