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按揭專欄

拆解120%按揭

2016.07.04

發展商除了積極沾手按揭業務,近期更以新的付款計劃促銷樓盤,令不少有意置業人士難以選擇,金管局更首度呼籲要清楚瞭解條款細節,筆者將為大家分析要注意的事項。

以往最基本的付款辦法主要是即供付款及建築期付款,現時亦有方便資金調動的季度建築期,即供普遍可獲最多折扣(例如照售價減6%),而建期則可享長成交期(例如360天),視乎個別樓盤或發展商而定。於目前市況下,採用即供付款最受歡迎,可避免因樓價下跌而日後未能上會,並趁加息前先行鎖定按息及提早多供本金。至於首期不足的買家,可採用息率較高的二按付款,甚或現時一些較新穎的高成數付款計劃──包按、淨供息、先住後付、額外抵押現有物業或金融資產(例如外幣存款、保險單)等。

這類貸款一般只在初期提供息率優惠,部分要求2至5年後須償還餘下貸款或轉按,普遍不設罰息期,若能提前全數償還餘款、利息,以及每期準時的話,更可獲得樓價現金回贈或豁免貸款利息等。舉例當中有發展商破天荒地提供高達樓價120%的3年期貸款(P減2.85%),條件是要抵押一個未供滿現有物業,雖然計劃毋須入息審查,不過仍要考慮三年過後轉按時的風險,即使預先選定發展商的25年延續貸款(P減1%),息率亦會較高,加息便要面對雙重息率上升。

總括來說,置業人士需考慮數年後轉按的風險,首先若買家承做95%按揭,萬一樓價持續下跌,物業便有很大機會變成負資產,而且若金管局仍未減辣,如今承做120%按揭,面對的潛在風險將更大;此外是若因估價不足而無法上會,買家便要動用額外資金完成交易。另一方面,置業人士需留意息口走勢隨時有變,因市場普遍預期未來息口應該向上,屆時持有兩項物業的供樓開支將更大。如此高成數之樓按,筆者認為較適合收租客及換樓客,但應注意個人負擔能力、租金回報可否抵銷供樓開支,以及可否在過渡期內售出現有物業。

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