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按揭專欄

拆息飆升 轉按申請增加

2016.12.20
市場憧憬美國聯儲局加息多時,臨近年底,近日銀行同業拆息不斷上升,最新已經升至0.6水平,突破08年的高位。聯儲局經過兩日議息後,昨日宣布加息四分之一厘,符合市場預期,同時亦預料明年會加息三次。今次加息幅度溫和,本港銀行現時結餘充足,有近2600億元,未必即時跟隨加息,料對供樓人士負擔影響輕微。由於上一次美國加息香港未有跟隨,今次美國加息後,本港和美國的息差將會進一步擴大,未來拆息的走勢料向上,使用H按的業主可透過轉按,鎖定H加部分,抵消拆息上升的風險。
 
在聯儲局未宣布加息前,市場已經醞釀加息情緒,十二月份的一個月銀行同業拆息有升無跌,不但連續五日的拆息超越0.5,最新更已攀升至0.659的水平。根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,一個月期銀行同業拆息,以月度計算,11月的拆息為0.37,12月的拆息已飆升至0.51(臨時數字)。若以單日計算,現時的拆息水平,已經突破08年12月16日的0.61高位,有機會嘗試0.7的水平。
 
現時H按的使用率高達九成五,而Hibor的上升明顯對使用H按者影響最大,由2011年至2016年初的買家,大多選用H+1.7%的供款計劃,假使他們無轉按的話,以Hibor為0.66%為例,他們的實際供款利率為2.36%,雖然H按有鎖息上限2.15%,但轉至更低息的H按計劃,供款利率明顯降低。以經絡的客戶統計,12月的首星期接獲的轉按宗數,較11月最尾的一星期上升了近兩成。
 
加息後本港銀行是否即時跟隨仍然是未知之數,假若加息後,銀行調整“P減”及“H加”部分,買家每月供款增加僅數百元。以建築面積500呎單位、承造七成按揭及供款年期約25年為基準,以私人物業家庭的入息中位數為$36,000計算,加息後的供樓負擔比率升至43.1%及42.5%,與未加息前的41.9%及40.5%,只有輕微增幅,對供樓人士負擔有限。(詳見表一)

 

(表一)
P按 H按
現時的供款計劃 P-3.1% 現時的供款計劃 H+1.35%
實際利率 2.15% 實際利率 2.01%
每月供款 $15,092 每月供款 $14,852
供樓負擔比率 41.9% 供樓負擔比率 40.5%
加息0.25厘 加息0.25厘
供款計劃 P-2.85% 供款計劃 H+1.6%
實際利率 2.4% 實際利率 2.26%
每月供款 $15,526 ↑$434 每月供款 $15,282 ↑$430
供樓負擔比率 43.1% 供樓負擔比率 42.5%
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