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按揭專欄
把握升級換樓置業時機
2014.09.12

根據差餉物業估價署(差估署)最新數字顯示,本港樓價及租金指數於七月份同創歷史高位。值得注意,若以單位面積劃分,當中細單位的樓價升幅最為顯著,由去年底至今,表現一枝獨秀跑贏大市。儘管細單位上車盤價格急升,對於上車客而言,入市相對困難,不過對於有意換樓的人士而言,現時上車盤與中上價物業價格差距逐漸收窄,若然供樓負擔能力許可,現時選擇升級換樓亦屬不錯的時機。

自從2009年政府推出收緊按揭措施以來,本港物業的按揭成數已因應其價格而調整,現時700萬元以下的物業,按揭成數維持七成,但按揭貸款額最高只有420萬元,至於700萬元至1,000萬元的物業,按揭貸款額上限只有500萬元,而1,000萬元以上的物業,按揭成數僅五成,而且不符合按保資格,因此按揭貸款額出現顯著差別。中上價以致豪宅物業由於按揭貸款額受限,嚴重窒礙成交,相反,細價樓仍然可以申請高成數按揭貸款,故不乏買家支持,投資者以及用家紛紛持續追捧細價物業市場,推動細價物業價格急升。

從差估署剛公布的數字可見,七月份本港整體樓價指數報255.6 點,按月升幅達2.2%,不但連續3個月創歷史新高,更創去年二月份推出雙倍印花稅(DSD)後,18個月以來最大單月升幅。而各類型住宅單位當中,樓價升幅最突出為面積430呎以下細單位,該類物業最新七月份樓價指數報277.7 點,按月升幅達2.5%,跑贏其他類型住宅單位,若與去年底的263.9 點相比,累計升幅達5.2%,同樣優於大市。其次為面積介乎430至752呎單位,最新樓價指數報242點,按月升幅亦達2.3%,去年底至今累計升幅達4.3%,表現不俗,至於面積752至1075呎單位及1075至1722呎單位,樓價按月升幅相對輕微,分別只有0.9%及0.5%,另外面積1722呎以上的豪宅單位樓價,則錄得逾一成跌幅。

雖然換樓市場受惠於雙倍印花稅(DSD)鬆綁而成交轉活,但礙於中上價大單位涉及銀碼較大,加上按揭成數收緊,貸款金額亦設限,並非普羅大眾可以負擔得起,故購買該類型單位的買家,相信財政實力一般較為雄厚。現時細單位價格累計已有一定升幅,表現優於其他類型住宅單位,然而中上價以致豪宅物業價格則仍有待追落後,有意換樓的置業人士遇上心儀的物業,不妨先計計數,如果供樓負擔能力許可,又能順利通過壓力測驗,可以趁上車盤與中上價物業價格持續收窄的情況下,考慮升級置業。

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