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按揭專欄

應對「完美金融風暴」

2014.08.15

幾位財金官員連日來提醒置業人士小心市場風險,擔心美國加息為本港樓市帶來難以避免的下調風險,或政局不穩引發「完美金融風暴」。事實上,樓市屬週期性,有起有伏在所難免,因此置業人士入市前最好計算個人負擔能力,確保一旦加息仍有足夠能力應付。至於選擇按揭產品時,除了比較目前按息是否可享即時慳息優惠外,亦要留意加息後的支出不會與其他按揭產品有很大差別,以避加息週期重臨,每月供樓負擔較其他按揭計劃沉重。

2014年至今,按揭市場的產品仍然以浮息按揭產品最受歡迎,使用比例方面佔整體市場較大份額。一直以來,傳統最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃向來不乏用家垂青,不過最優惠利率(P)現時欠缺下調空間,故以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按產品吸引力亦隨之而下降,因此以最優惠利率(PRIME)為基礎的P按計劃使用比例,6月份再下跌5.4個百分點至21%,預期7月份甚至會跌至少於兩成。銀行除了在價格上競爭,同時亦在產品質素上競爭,上半年有大型銀行推出針對新盤按揭計劃,其中最具競爭力的為同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃,其後不乏中小型銀行加入戰團,根據金管局住宅按統計數據顯示,與同業拆息(HIBOR)掛勾的H按計劃使用比例由去年底起節節上升,成為主流產品,6月份H按計劃使用比例再增加5.3個百分點至76.7%,創2011年6月後的三年新高,至於定息按揭產品未能突顯優勢,已連續四個月沒有業主採用。

大型銀行實力雄厚,下半年積極推廣H按計劃之餘,甚至將上述最新的同業拆息(H)存款掛鈎按揭計劃推擴至二手物業市場,使之更為普及。現時之H按計劃可謂進可攻時退亦可守,究其原因,按揭息率低至H+1.7%,而且鎖息上限可媲美P按計劃實際按息,換言之,現時的低息H按計劃較P按計劃慳息,即使加息週期重臨,供樓支出亦不會與P按計劃出現很大差距,因此深得業主歡迎,預期H按計劃的使用比例年內有望重返逾九成高位,將P按產品比下去。至於定息按揭計劃,相信要待今年下半年的加息壓力增加,銀行因應資金成本及市場需要調整策略,才會再掀熱潮。要避免在這個可能出現的「完美金融風暴」中被淹沒,置業人士在入市前仍須謹慎計算,平衡風險。
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