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按揭專欄

市場消化加息憂慮 影響供樓負擔不大

2016.11.24
特朗普當選加上聯儲局主席耶倫的表態,美國多個經濟數據造好,道指有望升至2萬點,年底加息的機會率已經達百分之百。上年本港無跟隨美國加息的步伐,市場憧憬美國加息已近一年,六個月期的銀行同業拆息,在本月21日已經突破一厘水平,創七年新高,一個月期的拆息則維持0.36及0.37高位,創四年新高。料加息對市場心理影響已大致消化,大部分業主已將加息因素計算在內。
 
根據經絡按揭轉介研究部及金管局的數據顯示,自從今年五月開始,拆息持續上升,其中六個月期息衝破一厘關口,是繼09年的1.23%後,再創另一高位,相差只有約四分之一厘,而一個月期息,則是繼2011年的0.4厘後的第二高位,最新的息率徘徊在0.36及0.37水平。(圖一)
 
有市場人士憂慮指,一旦美國加息而本港又跟隨,會大大增加業主的供樓負擔及風險,但筆者相信,現時選用H按的買家高達九成,“H加部分”低至1.35%,以最新Hibor為0.37為例,供樓息率約1.72%。最新的M Rate (反映最新市場之平均息口)為1.72%,是四年來的低位,反映市民現時供樓的息率已較之前的2.45%及1.95%低,預料即使加息,步伐亦將會溫和,影響屬可接受範圍。(圖二)
 
以一個$700萬單位為例,假設單位承造六成按揭,供款年期為30年,買家選用H+1.35%按揭計劃,實際利率為1.72%,每月供款額為$14,943。假設即使銀行同業拆息升至0.6,屆時選用H+1.35%計劃的買家,實際供款例率為1.95%,每月供款只是多了$496。(詳見表一)
 
再者,買家在購入單位之前,已經要通過供款壓力測試,計算一旦按息上升3%,供款不能超過月入的六成,而以現時加息的幅度及速度,3%已是足夠的假緩衝,充分評估買家是否有能力承擔加息周期的風險。港府月初實施辣招以來,為熾熱的樓市起了冷卻的作用,發展商叫停項目的銷售,二手物業的交投,比辣招前大減近四成,臨近年尾,銀行為彌補上半年淡薄的按揭生意額,下半年急起直追,除了下調按息戰外,最近又攻轉按市場,推出更優惠的現金回贈計劃,除了可享全期H+1.35%低息外,更可享高達1.4%現金回贈。如果購入的單位已經過了罰息期,轉按可享現金回贈及優惠的利率,可抵銷加息增加的負擔。


 (圖一)


(圖二)


(表一)
拆息水平 H+1.35%下的實際按息 $700萬單位,六成按揭,30年供款
H=0.37% 1.72厘 每月供款:$14,943
H=0.6% 1.95厘 每月供款:$15,419


 
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