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按揭專欄

宜放寬細價樓印花稅

2016.05.12

近月樓價已經持續下跌,雖然發展商增加優惠推盤,二手業主亦擴大議價空間,惟三辣招稅及壓力測試仍阻礙不少買家入市,政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施,以免樓市流轉過慢而不健康。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據,今年首季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.6%,重返二○一四年底水平;首季每月整體物業註冊平均數僅錄得2,953宗,較去年同期平均數7,527宗減少60.8%,更創一九八八年有紀錄以來新低。

目前首次置業及樓換樓人士,購買200萬元以下物業的印花稅為100元,建議首先將此準則,擴展至500萬元以下物業,有助上車客入市,預計有近六成買家受惠。根據經絡按揭轉介研究部數據,三月購買500萬元或以下物業買家佔整體市場比例為57.8%,而500萬至1,000萬元或以下物業買家佔比已回落至34%,反映隨着樓價下跌,細價物業開始重新成為市場主流。

另外,美國加息步伐緩慢,建議亦將貸款人的3厘壓力測試機制放寬至2厘,即一三年新措施前水平。參考以往即使美國聯儲局加息,香港大部份時間沒有即時跟隨,而且幅度較少,例如最近一次加息週期(2004至2006年),香港延後9個月才加息,至於美國連續17次加息,累計加息4.25厘,期內香港最優惠按揭利率僅調整13次,累計加息3厘,以此推算,平均每次調整幅度不多於25點子。去年底聯儲局首次加息後,至今仍未再進上調利率,而且歐洲量化寬鬆政策(QE)與美國量化緊縮政策(QT)背道而馳,故相信壓測有下調空間。

筆者認為,兩項「減辣」建議,可以幫助首期及收入差少少的用家上車,而且在按揭成數、供款與入息比率(DSR)上限,以及雙倍印花稅(DSD)仍實施之下,相信不會加大銀行體系風險或者掀起細價樓炒風。

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