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到律師樓簽署文件
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律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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按揭專欄

套樓換股 三大考慮因素

2015.05.15

今年2月底金管局進一步收緊按揭,按揭貸款額理應縮減,不過適逢「北水南調」刺激本港股市造好,同時造就財富效應,豪宅成交增加,同時掀起「套樓換股」熱潮,對樓按市場產生支持作用。不過預期美國加息之聲日漸迫近,加上物業按揭進一步收緊,筆者建議業主計劃加按物業要考慮以下幾點:

  1. 新措施限制
以往加按套現最高貸款額可達物業估值的七成,減去未償還按揭貸款額,假如業主持有一個價值500萬元及已供滿 (即沒有未償還按揭貸款) 的物業,最高貸款額可達350萬元。不過今年2月新一輪收緊按揭措施推出,雖然首套物業在壓力測試下,供款佔入息比率上限仍維持60%不變(即不超過每月入息的六成),但按揭上限收緊至只有六成,換言之上述500萬元物業加按套現最高貸款額僅物業估值的六成,即300萬元,措施推出前後比較,貸款額相差50萬元,差幅超過一成半。若然業主手持兩個尚未供滿的物業,又或者業主本身只有一個尚未供滿的物業,但同時又是另一個物業的按揭擔保人,則會被視為有兩個未償還按揭貸款,新措施推出後,即使物業屬自住用途與否,當物業加按,銀行亦會當作為第二套房形式處理,而在壓力測試下之供款佔入息比率一律下調至50%,較以往更嚴厲。
 
  1. 為加息準備
比較市場上的貸款產品,樓按息率無疑十分吸引,以市場上最優惠利率為基礎的P按計劃為例,實際利率約2.15厘,對比私人貸款一般為5厘以上的息率,兩者息率差距接近3厘,若與同業拆息掛勾之H按計劃,實際利率約1.95厘比較,息差相差更大,故加按物業套現的成本確實相對私人貸款較低。若將樓按息率與低息見稱的稅貸作比較,息率可以互相媲美,惟樓按年期最可長達30年,亦較稅貸一般僅提供1至2年還款年期稍勝一籌。不過業主要注意,選擇任何貸款產品,面對加息週期重臨,還款支出均會相應增加,樓按產品亦不例外,建議業主加按前最好先進行壓力測試,以免加息後還款開支超出個人可負擔水平。
 
  1. 物業估價
銀行審批按揭需時,審批速度並非一致,與此同時,由於在按揭業務上的取態亦有異,因此業界對於加按套現條款沒有劃一的標準,而物業估價亦會因為採用不同的估價行,又或者因應物業的質素參差而有所不同,影響加按套現按揭貸款額,建議有意加按套現的業主事先向按揭專家查詢專業意見。
 

 

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