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加息的預期(二)

2014.10.10

美國九月份議息結果一如市場預期,維持息率不變,不過聯儲局成員調高了明年底聯邦基金利率的預測水平,觸動市場神經,市場普遍預期明年按息上升,樓價有機會隨之而出現下跌。不過根據歷史數據,按息與樓價沒有必然的反比關係,未來樓價升跌仍要視乎按息扣減通脹的實際按息走勢,因為實際按息相對較能反映借貸成本的實況,對後市較有指標作用。

聯儲局成員預測二○一五年底息率中位數上調至1.375厘,較六月份時預測多0.25厘,令市場憂慮加息周期一旦開始,加息步伐將加快。不過正如本欄「加息的預期(一)」中的問卷調查顯示,業主面對加息週期重臨已經具有一定的抵禦力,有50%業主認為按息上升50點子以下仍屬合理及可負擔,與此同時,亦有一半業主可承受加息超過50點子。除此之外,2010年金管局要求按揭申請人必須通過2厘的壓力測試,即是假設未來按息上升2 厘,供款能力仍然在安全範圍以內,期後2013年壓力測試由2 厘調升至3厘,進一步擴大業主對於加息的緩衝空間。

值得注意,近年通脹率平均約3至4厘,最高曾迫近8厘,高通脹持續蠶食買家的購買力,不過本港按息水平偏低,高通脹有助抵銷供樓利息支出,因此在按息扣除通脹後的實質按息更長期處於負數。從經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)可見,撇除二○一二年七月本港通脹率驟降至1.6%因素,經絡實際按息由二○一○年二月至今仍處於負按息利率水平。今年七月份負按揭利率進一步降至負2.03%,負按揭利率時期已持續達四年半,為按揭史上最長紀錄,以往每逢有負按揭利率出現,二手住宅平均呎價普遍錄得顯著增長,因為高通脹抵銷了利息方面的支出,按揭貸款儼如零息借貸,有利置業人士入市。預期本港通脹將持續,負按揭利率時期或延續至明年,支持樓價平穩發展。

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