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按揭專欄

加息升溫 置業者防範招數

2016.09.15
近期樓市熾熱,出現三盤齊發的景象,掀起『搶客潮』。啓德一號,元朗Grand Yoho及屯門豐連三盤共收逾三萬票,市場凍結資金達30億元,創一手例後新高紀錄。綜合土地註冊處資料指出,一手私樓註冊量本年迄今(截至9月12日)暫錄9,207宗,涉及金額1,009.5億元,已連續3年超過千億水平。隨着樓市旺熱,銀行力爭生意,陸續湧入『按息戰』,推出最優惠H按計劃,息率低至H+1.4%。經絡按揭轉介研究部的經絡按息亦處於低位,由本年初二月的2.052%,每月驟降至上月的1.770%。滙豐及中銀更降低門檻,推出新樓H按200萬便可入場,迎接細價樓熱潮。南商及工銀亦加入戰團,以保市佔率。
 
地產商及銀行積極搶客,港人反應和樓價又如何?有數據顯示,港人對樓市信心回暖,仍有88%的受訪者認為香港樓價過高。而宏觀過往樓市情況,目前成交量亦低於歷史平均水平。戴德梁行亦表示,今年首季整體住宅樓價下行,惟至4月起反彈,令今年首9個月累計升幅達5%,不過較去年9月高位相差仍有3%至5%。而且,今年上半年新取用住宅按揭貸款額按年減少34%,反映出目前樓市交投氣氛仍較疲弱,近期樓市的反彈亦只追回上本年之成交。

再拉闊視野至美國加息討論,近期多位聯儲局官員發言,鷹、鴿俱全, 令美股指數翌日急挫,恐慌指數急升近四成,亦拖累港股全日急挫錄得今年以來最大點數跌幅。 有分析指,9月份加息機率僅為兩成多,12月份加息機率則約一半而已,況且一般估計本港的反應通常有3個月的延遲期,所以即時憂慮不大。即使遇上加息週期,置業者仍有以下幾項防範招數。
 
  • (一)參與定息按揭計劃
置業者可以在指定年期內享有固定息率。雖然定息按揭計劃的息率會較 「按」及「按」略高,但業主則在指定年期內毋須憂心加息所增加的供款利息負擔,定息計劃無疑是應對加息的「避風港」。

(二)注意避免「借盡」
  • 只要置業者不是「借盡」,其實港息加息0.25厘,每100萬元貸款供款,將只增加127元,所以港息即使加足2厘,對按揭供款影響亦不會太大。惟「借盡」者則要注意風險,準備置業者則需盡量避免。
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  • (三)申請按揭前應清楚留意H按鎖息上限條款
  • 部分銀行提供H按鎖息上限,假設銀行提供的鎖息上限是P-3.1厘,拆息上升令按息超過P-3.1厘時,亦只會改以鎖息上限供款,按息不會再超限抽升。
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有見市況熾熱,作為要「上會」的買家,當然希望可以找到一個最優惠兼穩定的按揭計劃。買家可透過具規模的按揭中介機構「貨比三家」,毋須四處格價,便可以知道多間銀行及金融機構對欲購物業的估價、按揭息率、須支付首期及每月供款等資料。更重要是中介機構會為買家安排壓力測試,並就測試結果作出按揭或購置物業類別的實用建議。
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