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按揭專欄

內地客購買力未見起色

2014.05.30

近年換樓市場受到各項樓控措施影響,加上按揭成數及貸款金額設限,令不少換樓客感到置業困難。不過隨著政府早前建議修訂雙倍印花稅部份條款,放寬換樓期限,為換樓市場重新注入動力。踏入六月份,發展商積極推售新盤,加上換樓人士對置業的需求殷切,令新盤市場率先受惠,今年首4個月一手物業按揭佔新批按揭貸款金額的比例已升穿三成水平,為有紀錄以來同期的第三高,因此新盤按揭成為銀行主要的競爭市場,而不少按揭貸款機構亦相繼加入戰場,優惠層出不窮。

現時市場上一般按揭計劃,對於價值700萬元以下的物業,按揭成數雖然維持七成,但按揭貸款額最高只有420萬元;而700萬元至1,000萬元的物業,按揭貸款額上限亦只有500萬元,至於1,000萬元以上的物業,按揭成數上限僅五成,難免令資金緊絀的用家卻步。近日不少按揭貸款機構為新盤項目提供二按貸款,以減輕買家首期負擔。買家可自由選擇以最優惠利率(P)為基準或與銀行同業拆息(H)掛勾的一按計劃,而實際利率更可低至2%以下;至於二按計劃,按揭成數介乎樓價一成至三成,首兩年利率P-1.5%,實際利率亦只有3.75%,其後利率為P+0.5%( P為5.25%),貸款額可高達八成半,換言之,買家只須支付低至一成半首期便可置業,更可以自由選擇及靈活處理財務,相信上述計劃可配合換樓市場的按揭需求。

上文筆者預期,一手按揭表現將會更勝二手按揭,事實上,一手市場承接去年底旺勢,今年新盤表現較二手為佳,為協助新盤買家解決按揭上較常出現的資金不足難題,日前經絡更特別為客戶推出全城「超震撼」新盤按揭優惠,首3年按息為2.3%,雖然與現時市場上一般按揭計劃的實際按息1.91%至2.15%比較,相差0.15%至0.39%,但可有效抵禦加息,而第4及5年按息亦只是2.75%,其後為P-1.5%(P=5.25%),實際按息少於最優惠利率(P)水平,即不足5%,極具吸引力。值得注意,該計劃的按揭貸款額最高800萬元,較市場上一般按揭計劃的500萬元貸款額上限增加300萬元,增幅高達六成,當中以價值一千萬的物業最受惠,在按揭貸款機構積極推出優惠協助買家置業的情況下,相信可有助推動該類物業的換樓市場成交。

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