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按揭專欄

借30年欠「走棧」空間

2016.06.28

金管局公布四月份平均按揭貸款合約期為310個月,即25.83年,按月急增半年,貼近去年二月錄得的歷史高位26年,令市場憂慮一眾業主因怕日後供樓負擔過大而拉長年期。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,五月份採用30年按揭的客戶比例為81.5%,而三月份更創出83.3%的歷史新高,反映樓價仍然處於高水平,部分業主要借30年才能通過3厘的壓力測試,但料採用比例已經見頂。

早前筆者曾撰文指出,換樓人士應重新評估當下的負擔能力,選擇合適的按揭還款年期,以及為加息週期作好準備。因一旦早已選擇了最長的30年還款年期,本港加息後將無法透過延長年期以減少每月的供款開支,故建議避免選擇過長的還款年期。現時住宅按揭申請的壓力測試是3厘,假設600萬元物業承造六成及30年按揭,實際息率2.15厘,每月供款為13,578元,在加息3厘至5.15厘的情況下,每月入息最低要求為32,762元。

雖然拉長年期有助減少每月供款開支,不過如果經濟下行或失業率飆升,屆時業主便沒有空間「走棧」。從金管局及經絡數據可見,按揭貸款合約期由一三年九月開始維持於3字頭,而經絡客戶採用30年按揭比例亦由當時六成升至最新八成,考慮到年齡及樓齡因素,相信採用比例已經見頂。另外,除了因為要通過3厘的壓力測試之外,另一個較正面的解釋就是目前本港按息仍屬超低水平,H按息率低於2厘,負按揭利率時期已維持超過6年,所以即使是有實力的業主仍會傾向拉長年期。

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