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按揭專欄

供樓負擔標準存差異

2014.12.20

本港物業價格屢創新高,難免增加市民置業負擔。財爺指今年10月份市民的供款佔市民入息的比例已達57%,即按揭供款已高於市民入息一半,若然按息增加3%,有關比例會增加至74%,情況令人憂慮,不過財爺有提及數據來源,故筆者無法拆解上述的計算方法。現時坊間不少方法計算供樓負擔比率,計算的標準存在差異,以致計算結果亦存在差距,置業人士值得留意。

地產業界一般會假設七成按揭及樓按供款期為20年不變,然後根據每月樓價及按息變化計算,以2014年10月份平均建築面積呎價$7,696及傳統P按實際息率約2.3%為例,一個面積500呎的單位、採用七成按揭及按揭還款年期為20年計算,每月供樓支出約$14,012,對比統計處公布之2014年第3季居於私人住宅之家庭入息中位數$32,000,供樓負擔比率(A)按月增加0.4個百分點至43.8%,若然按息增加3%將會增至57%。

不過若以金管局數據計算,最新10月份的按揭比率為53.6%,不但創2013年4月後的18個月新低,更遠低於地產業界假設的七成按揭水平,而且按揭還款年期亦直線上升,10月份仍維持306個月,即25.5年期,較地產業界假設的20年多出5年半。加上現時H按計劃為市場主流,實際息率不多於2%,根據透過經絡按揭轉介之批核個案息率計算,反映普遍按揭客戶一般可做到之最新實際按息水平為1.955%,以此計算,每月供樓支出約$8,565,供樓負擔比率(B)僅26.8%,更有趣的是,10月份的供樓負擔比率較9月份的27.1%回落0.3個百分點,即使加按息3%,佔入息不足四成,只有37.1%。

市場上的供樓負擔比率沒有劃一的標準,上述兩項數據存在差異,最主要是受到樓市政策影響所致。2008年金融海嘯前,供樓負擔比率(A)及(B)的走上大致上同步,但期後隨著多項政策扭曲市場生態,按揭貸款人延長還款年期以符合壓力測試要求,至於按揭成數,則要視乎物業價格,以今年主流的換樓市場而言,入場費普遍動輒600萬元以上,按揭成數限於七成以下,但400萬元以下的上車客仍可按足九成,故實際供樓負擔因人而異,筆者建議置業人士宜將此僅作參考用途,實際上仍要以個人能力計算之供樓負擔為準。

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