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按揭專欄

低息續支持樓市成交暢旺

2017.05.11
美國聯儲局五月議息後,維持息率不變,市場預期六月會加息,在加息前,本港的一個月期的銀行同業拆息未有抽升的跡象,繼續保持平穩,最新報0.38%,較去年十二月加息前,拆息一度大幅上升至0.75%情況不同,現時實際利率維持在低水平,P(最優惠利率)為2.15%,H按實際利率更低至1.66%,明顯比私人貸款吸引,慳息效果明顯,換言之借貸成本亦大幅減低,所以將物業加按套現成為不少業主的選擇,將資金作股票或其他投資用途。
 
 
根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,自去年第三季開始,加按按揭比例(加按佔整體按揭申請宗數比例)有增無減,由去年第三季的10.2%,第四季的10.3%,至今年首季的12.5%,反映在樓價高企及低息環境底下,加按套現對業主有一定的吸引力。至於業主加按套現的用途,經絡今年首季數字顯示,備用資金的比例最多,佔近六成,其次是置業用途,佔近兩成。
 
 
現時樓按市場使用的兩大按揭計劃,分別為P按計劃(最優惠利率)及H按計劃。P按的實際利率為2.15厘,相比私人貸款一般最低需要5厘的年利率,已經有2.85厘息差,至於H按計劃現時低至H+1.28%,以最新拆息0.38%計算,實際按息僅1.66厘,與私人貸款的普遍利率更有3.34厘的息差,加按套現的成本較私人貸款有明顯的優勢。
 
 
加按套現的最高貸款額,即是物業按揭的最高成數減去未償還物業貸款額,在金管局在二零一五年二月收緊按揭成數措施前,一個價值六百萬的單位,可以承造七成按揭,假設業主尚有一百萬元便供滿單位,即其最高的貸款額為三百二十萬元。但在新的樓控措施底下,七百萬或以下的物業,最高按揭成數下調至六成,即現時業主選擇加按套現,其最高貸款額減至二百六十萬元。
 
 
當業主手持的物業估值較購入時,有可觀的升幅,而且在現時低息環境下,加按套現成本低,但需要注意當踏入加息週期,業主的每月供款亦會相應增加,建議業主在加按前,可做壓力測試,可預算加息後供款之增加。
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