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按揭專欄

人民幣貶值 樓價現調整?

2015.09.10

本港樓價自2008年金融海嘯後,至今已連升七年,期間人民幣亦持續升值達五年,不過人民幣兌換港元匯價自去年起開始出現下跌,近期跌勢明顯加劇,引起市場廣泛討論,有言論指人民幣貶值將會令樓價有所調整。究竟人民幣貶值,本港樓價是否很大機會出現調整?

回顧過去七年本港樓市升浪,每年樓價升幅由2.7%至26.9%不等,惟期內人民幣每年升幅僅徘徊1.3%至4.6%,2014及2015年至今人民幣甚至貶值,上述數字已反映,人民幣升值幅度亦不足以支持樓價上升,故人民幣匯價與樓價走勢沒有必然關係。

筆者相信,人民幣升值最直接是影響內地客的購買力,而不是物業價格。以往內地客來港置業,基於人民幣升值,買港樓變相有折扣優惠,加上本港物業升值力強,大大提升購買力及置業誘因,2003至2011年內地客佔整體按揭市場比例有增無減,2011年高峰期更達11.1%,還記得當年不少評論指內地客來港置業推高本港物業造價嗎?筆者已透過數據分析事實並非如此,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,內地客比例由2011年高峰期顯著下跌,至今已連跌四年,及至七月份佔比進一步跌至5.3%,不過較去年全年的6.8%減少1.5個百分點,更創出六年新低,期間樓價並沒有跟隨掉頭回落。

此外,從金管局數字可見,去年初人民幣兌港元匯價,每1人民幣兌換約1.2836港元,今年七月跌至僅兌換1.2471港元,貶值近3%,不過筆者相信,內地客對本港物業的入市熱情冷卻,人民幣貶值並非唯一因素,因為人民幣貶值遠不及各項印花稅的影響力,單是新買家印花稅(Buyer Stamp Duty -BSD),內地客來港置業率先要支付15%稅項,因此入市成本上漲才是內地客入市熱情冷卻的主因。本港樓市現時仍然穩健,因為近日股市波動,樓市並未受到很大衝擊,至於樓價何時出現調整,筆者相信現階段較取決於日後的政策及息口變化。

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