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按揭專欄

二手物業估價須知

2015.10.20

近月港股表現欠佳,加上美國加息預期影響,本港二手樓市錄得零星估價不足及新盤撻訂個案,令部分置業人士擔心情況會否蔓延。一般而言,物業估價不足較常見於樓價急升時,銀行對該物業的估價追不上最新成交價;或者物業價格因遠期樓花而樓價回落時,估價或出現低於購入價。就目前樓價走勢及美國有可能延遲加息來看,短期樓價有望保持平穩。

根據經絡按揭轉介及土地註冊處臨時數據顯示,九月份二手住宅之平均呎價為10,615元,而今年以來樓價累計升9.3%,單月微跌0.4%。雖然樓價升勢有所放緩,不過卻未見短期下跌之誘因。同時,目前透過經絡轉介的按揭客戶,大部分之銀行估價均追得上成交價,即使有二手新界樓個案,因四個月較長的成交期而令估價「差少少」,新業主亦獲銀行批出心宜貸款額,原因是其按揭成數僅六成,銀行衡量過風險並不高。因此,相信早前市場出現的估價不足情況,只是零星個案。

為避免因估價不足而未能上會,買家宜預先搜集多間銀行或按揭轉介機構的最新估價資料,揀選最高估價的一間申請按揭,以及先找專業人士計算個人可負擔首期及供款能力。同時,購買樓花物業的話,建議採用即供方式,以避免估價低於成交價時,需要支付差額或提高按揭成數。最後,現時有新盤提供二按優惠吸上車客,買家應留意若申請額外融資,令整體按揭成數超過八成時,適用的「供款與入息比率」(DSR)上限須調低至四成半,壓力測試下的DSR上限亦要調低至五成半,而且銀行是按優惠期後較高的全期利息計算,換言之月薪要求明顯提高,不妨尋找專家協助以防計錯數以致撻訂。

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