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按揭專欄

下半年樓按市場前瞻

2016.08.18

踏入第四季,發展商正醞釀推出多個大型新盤,新盤大戰即將開鑼,續以加佣、稅項回贈、高成數一按等作招徠,預期按揭貸款進一步回穩。
 
2016年可推售新盤估計約31,200伙,根據土地註冊處數據顯示,上半年一手住宅註冊宗數5,616宗;下半年可推售新盤估計約18,872伙,預計下半年一手住宅註冊宗數逾8,000宗。同時,目前轉按的誘因及需求大,可助套現周轉、慳息,以及賺取現金回贈,上半年轉按(8,361宗)佔新批按揭(26,276宗)數目逾三成。基於一手及轉按按揭額顯著帶動之下,預期下半年按揭貸款數字較上半年佳,唯受上半年數字影響,全年新取用按揭貸款金額按年下跌30%至1,707億元,但宗數跌幅料較小,按年下跌20%至73,446宗。
 
近期銀行進一步下調定按及H按息口,市場上最新定息已低至首年1.75%,而多間銀行H按息率亦低至H+1.5%,預期這兩類產品將會繼續成為焦點。根據金管局住宅按揭調查數據顯示,3月定息按揭計劃使用比例創出9.2%的逾11年新高,惟浮息按揭計劃仍主導市場,當中因目前H按實際息率低至1.74厘,P按實際息率維持2.15厘水平,息差拉闊至0.41個百分點,H按慳息效果明顯,故5月H按使用比例升至85.8%,重返去年6月水平;而P按計劃使用比例則跌至6.9%,為逾五年低位;定按亦跌至5.3%的半年低位。因H按已由維持多年的H+1.7%,減至現時最低H+1.5%,預期可刺激H按使用比例更上一層樓,挑戰九成高位。
 
英國「脫歐」後,金融市場出現波動,金價連升數周、美股先跌後升、英磅跌日圓升,幸港股企穩於2萬點樓上;而本港銀行體系結餘逾2,800億元,香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.24厘的低水平,除非資金突然抽走,HIBOR短期大幅抽升機會不大,本港有條件延至明年初才加息。另外,根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,2016年(截至6月)扣除本港通脹率後的經絡實際按息(Real M-rate)為-0.75%,已連續近七年處於負按揭利率時期。以此推算,即使2017年香港上調按息,令Real M-rate重返正數,按息相比以往仍屬偏低水平。

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