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按揭專欄

下半年樓價未需看淡

2015.09.25

上周美國宣布暫不加息,維持0%至0.25%的基準利率不變,反映聯儲局對全球經濟復甦及通脹表現仍有保留,即使年內加息,料步伐循序漸進。根據經絡按揭轉介問卷調查結果顯示,市民對息口走勢的關注度較去年有所增加,但整體仍有六成受訪市民認為加息無礙入市。筆者認為,利率正常化有其必要性,但即使美國最終於12月份上調利率,香港在資金充裕下亦有條件暫不跟隨,加息預期影響力消化,支持全年樓價保持高單位數增長。

事實上,金管局自9月1日以來數度向市場注入港元,至今本港銀行體系結餘總額已增至超過3,400億元,再創歷史新高,故銀行借款成本欠上升壓力,香港未見即時加息的迫切性。調查結果亦顯示,即使加息周期重臨,有54%市民仍然認為加息50點子以下屬合理水平,其餘46%市民可承受加息超過50點子的壓力,而當中只有2%受訪市民認為加息2厘以上合理,反映市民對於加息有不俗防守能力,更有六成受訪者認為即使今年內加息25至50點子,亦不足以左右入市決定。舉例一個價值600萬元的物業,採用六成按揭,以市場上一般以最優惠利率為基礎的P按計劃,P減3.1%計算,實際按息2.15%,承造30年按揭,每月還款額約18,104元。假設P上調25點子,實際按息2.4%,每月還款額僅增加613元至18,717元,仍未超出可負擔水平,因此相信加息初期對樓市未會構成很大衝擊。

「金九銀十」屬傳統樓市旺季,雖然早前股災後二手樓市淡靜,但適逢下周一的中秋及十‧一國慶假期前後多個新盤以貼二手樓價推售,在新樓較抵買的誘因以及年內加息預期逐步消化下,市場或出現業主趕搭低息尾班車情況,料一手續搶佔市場,料下半年樓價仍能保持穩步發展。再者,經絡按揭轉介研究部數據顯示,今年截至8月份的經絡實質按息(即以經絡按息減去本港通脹率)為負1.41%,由2010年至今仍處於負按揭利率水平,是按揭史上最長紀錄,亦對下半年樓價有所支持。

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